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天价“地王”为何不是“孤家寡人”？
“地王”再现江湖，海淀区万柳地块由于地段优势，挂牌起价就达到18.66亿元，最终成交价为26亿多元人民币，刷新北京土地市场单价“地王”的纪录。“地王效应”开始发威，周边销售二手房的业主数日间就将总价提高数十万。地价高，土地之上的楼价必然也高，普通人买不起，但它确实搅浑了刚需市场。无论是闲置荒芜的老“地王”，还是风头正劲的新“地王”，都不是“孤家寡人”，每一寸土地都渗透着开发商的算计与野心。 [“以房养老”：看上去很美]
第310期
- 2012年7月13日 星期五
- 中国网络电视台评论频道出品
- 责编：李汉森
“地王”不开工，只因给文物保护让路？
在北京市北三环蓟门桥附近，有多块土地的用途一直让人很困惑。在这个三环内寸土寸金的“地界”，竟然有一大块菜地上演着“春种秋收”的戏份；就在它不远的地方，也有一块面积约为两块足球场的闲置土地。
2010年3月，原开发商北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元拿下该地块，荣登京城新的单价地王。2010年8月，公司将该块转手给保利。一年以后，蓟门桥项目便进入了递规划准备开工阶段。但今年年初，对该地块进行开工前的地块查验时突然发现文物，随即上报北京文物局。北京文物局封锁了现场，以对相关文物进行抢救式开发，据这位保利相关人士介绍，目前保利正静待北京文物局等相关部门的回复，以便在合适时机对该地块进行开工。虽然已经荒芜了两年，但这块土地的潜力仍然令所有人看好，开发为文物让路？也难逃借此举为囤地“缓兵”的质疑。
闲置两年仍“优待”，这才是应有的“地王范”
7月1日起，国土部实施新《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。未动工开发满两年的，国家有权无偿收回国有建设用地使用权。
6月21日晚，宁波某地产公告称，因“竞得土地所在村村民上访等原因”，导致土地合同未能按约定的进度执行，公司当日与宁波市国土局解除了这块宁波“地王”的土地出让合同，在收回23亿购地款的同时，还获得损失补偿款41526万元，预计可增加利润9000万元左右。有很多人认为，“退地”不赔反赚也极为荒诞，对当年参加竞标的其他商家显然不公平。但政府这种双手奉上4亿元赔款的做法，也不禁让人生疑，在地方政府普遍勒紧裤腰带过日子的当下，宁波果然十分大方。毕竟土地收回之后，仍然可以再次拍卖，出来卖地，永远不是赔钱买卖。
无人开发闲置荒芜，风光似乎难以为继
“地王”与“楼王”在很多人的印象中是一对双胞胎兄弟，但从拍下地块的那一刻开始，变化就永远要比地产商的计划快。在政策、市场等因素的驱动下，不少“地王”仍处于闲置状态之中。
绿城集团2009年以36亿元拿下的“地王”，没想到时隔两年多后，这个位于苏州独墅湖北、高和路南地块的绿城玫瑰园项目，并没有带来高效益，被媒体曝光已变成 “菜园子”。该项目主打中式别墅等高端楼盘。2011年是近年来土地市场最为冷遇的一年，底价成交、低溢价率乃至流拍，在上海，虽然住宅类用地供应有所增加，但10月之后，纯住宅用地屡次“流拍”。开发商观望土地调控政策，囤积多年的土地即可保证高额利润，“地王”们的吸引力曾经“泯然众人”，或许它真的变成了“孤家寡人”，无人问津。
万柳“地王”，赔本就能体现社会责任感？
上个世纪60年代，新加坡决定实行“居者有其屋”政策，先把老百姓能承受的价格算出来，再扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润（非暴利）后，剩下的就是土地价格，然后就按照这个价格卖给房地产商。正常人的收入水平足够支付房屋的价格。
类似的配套调控措施，我国地方政府也在不断地探索尝试。在北京，地产商购买市中心的热门住宅用地，不单是价高者得，还要竞争配建保障房的面积。中赫置地承诺在“万柳地王”配建16400平方米保障房，并按照每平方米1万元的价格由政府回购，如果按照保障房平均80平米一套的话来计算，中赫的回购房面积约建设205套保障房。而据该公司内部人士说，就算赔钱也得拿下万柳地块，对于回购房的建设正是体现一个民企的社会责任感。
据报道，两天之内，万柳附近的二手房价格大幅上扬，200万一套的房子隔天的报价就涨到了220万元。作为京城升值潜力难得的宝地，企业在尽到社会责任的同时，怕是绝不会亏钱的。
赔本不过一时说辞，只要能盖必然有人买
有地产公司销售经理曾说：北、上、广、深等地的房地产市场呈现哑铃状两极分化，高端购买力强劲。将高成本土地卖出好彩头并非没有路径，关键点是凭借土地的地段优势做出好产品。好产品价格高，在富人聚集的大都市不愁买家，这是市场的基本规律。拿下万柳地块的中赫置地专注于高端产品的开发，其“钓鱼台七号院”项目的最高售价曾打到过30万元/平方米。据公开数据显示，钓鱼台七号院在2011年共售出12套，总成交金额4.55亿元，成交均价为10.1万元/平米，截至目前已售出88套，仅剩最后19套。
新华社数据称，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，一年就有30亿平方米存量，楼市不太可能刺激得起来。但显然，在这么庞大的数字中，“地王”所占的面积凤毛麟角，“地王”的亲儿子“楼王”也与普通人无关，优质土地稀缺资源的情况下，只要动工，必然有人捧场。
拉高价格，保障房也能变成“楼王”
“地王”、“楼王”真的只是普通人的谈资吗？围绕在“楼王”周边的保障房似乎就是楼市中的异类，既要活在最豪华的住宅身边，又得肩负保障民生的任务，听上去既有喜感又纠结。
与“楼王”随之而来的，便是相应配套设施的建设，建设水平注定水涨船高，“混血保障房”谁来住？指标的争夺定会比豪宅更为激烈、残酷。
国土部要求保障房用地须占建设用地70%以上。北京市面高的离谱的楼面价格，能否确保足够的保障房面积定要画上问号。拍卖土地的价格将进一步高速上涨，同时也必将推高保障房用地的价格，保障房成本的大幅提升，用不了多久，保障房市场也会出现相应的“地王”“楼王”。谁来建设保障房，也不过是有关部门一句话的事。
无论开发情况如何，“地王”正在王者归来
广州市社会科学院高级研究员彭澎曾说，对开发商来讲，第一种希望调控结束以后，再进行开发，这是一种拖延政策；第二种就是跟政府周旋，无论是要求拖缓交土地出让款、改规划等；第三种就是轻度开发或者挖坑待建，或者是小打小闹有一点动作，搞出点似是而非的东西，并不是真的开发。
2011年，武汉市2007年的“老地王”汉口京汉大道义和巷项目，以“金地京汉1903”的豪宅面孔亮相中心城区，该项目包含两栋48层超高层住宅、多层顶级会所、天幕高尔夫练习场等豪宅元素。蛰伏多年的老“地王”“王者归来”，在楼市昂扬向前的大背景之下，类似的剧情一直在上演。看准机会、全力开发，只能说一切都在地产大鳄的掌握之中。
贷款圈地再贷款，这正是开发商的如意算盘
开发后的土地可以卖钱，不开发的土地自然也有别的用途。据专业网站发布的《2009中国房企融资调查》报告显示，全国61家房企2009年融资总额约为4000亿元人民币。其中银行授信额度约为2400亿元人民币，通过配股等手段从股市直接融资迭1600亿元人民币。
资本市场的介入为“地王”的出现提供了有力的资金保障。土地资源一向被银行认为是最佳抵押品，开发商将拍来土地作为抵押品从银行贷款，由此形成“高价拿地一抵押贷款一高价拿地”的新循环。土地，是一定要拿到手的，但拿来却不一定是要盖楼的。而当房地产市场的泡沫将转嫁到资本市场之时，开发商一旦力不能支，那么金融机构，如银行、股票市场等将承担所有风险。
圈地风潮再起，就怕土地投机借机“起飞”
中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售，并增加地区占有率，这算是为先期占领市场进行的额外投入。”作为一种商业手法，“地王”单个项目的高成本已被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。
有人这样评论中国的房地产市场，“开发商绑架了所有人，也绑架了政府。你调控我就不拍地，绑架了银行，要死也是银行先死，开发商后死，绑架了消费者，不降价消费者也没有地方去买楼。”温家宝总理曾多次提出抑制楼市投机的要求，现今，“房价不会降”这是很多人的预期，在这个投机风行的时代，房地产市场开发逐渐形成了高价拿地—囤地—天价卖房的模式。大多数人买不起“地王”“楼王”，但阴魂不散的“地王”告诉我们，人们只想买一套刚需住房的愿望同样很遥远。
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在促进房价合理回归的路上，我们还有很多事要做，而抑制楼市投机，更是重中之重。
