高端住宅已售罄（图片来自网络）

4月8日之后，北京住房公积金贷款系统，一直处于升级状态，超过一个半月不能受理个人公积金贷款，这种情况非常少见。业内人士认为，虽然官方对此没有明确解释，但很可能是通过限制市场需求来调控房价的手段。这可视为一种管控方式，但也只能是阶段性的。

这种限制需求的手段不仅不能长期实行，且未必凑效。随着房价高企，开发商通过住宅高端化来改变客户定位，进而提价，成为房地产市场的一大趋向。

位于朝阳区大屯路的“一瓶·四和院”项目，通过毛坯变精装的方式涨价45%。位于大兴的“华润·公元九里”三期精装修项目，精装标准比二期提高1000元/平方米，但预计出售均价将提高10000元/平方米。南京某楼盘由普通住宅摇身一变成了花园洋房，价格直涨4000元/平方米，开发商对此的解释是：“楼盘品质提升了，客户定位提高，售价也自然跟着涨。”

显然，开发商着力打造楼盘的高端化，是为了吸引高端客户入市，从而绕开政策限制。[详细]

精装修房子（图片来自网络）

尽管开放商以“毛坯房变精装修”规避政府的限价政策，但高端楼盘在市场消化过程中也遇到屏障——政府的预售证。不过，开发商对此仍有对抗“妙计”。

位于北京市昌平区的某别墅项目，终于获得了预售许可证。开发商原计划把二期项目入市的价格上涨10%，但最终定价还是与一期几乎持平。“涨价泡汤”背后的压力来自北京市住建委。经过四轮“谈判”，该项目的涨价方案依然被政府驳回。最后，开发商只能妥协。

“暂押预售证”成了北京市政府与开发商博弈的狠招。一旦政府认为定价过高，开发商便很难拿到预售证。而坊间消息更透露了北京市上下一致控制房价的坚决态度。据悉，如今北京市住建委审批的预售证，“必须递交分管副市长亲自过目，划钩批准后才能最终通过。”

据报道，北京市住建委目前押了近40个项目的预售许可证，万科、保利、龙湖、金融街等知名房企的项目都在其中。涨与控之间的相互僵持，使得原本是高端楼盘销售旺季的5月略显冷清--去年同期均价4万元/平方米以上的项目共有三个入市，而今年仅有一个。

中国房地产及住宅研究协会副会长顾云昌认为，北京市政府为追求数字上的价格平稳，短期内很难让步。

为了顺利拿到预售证，开发商通过“精装拆分”的方式应对--以毛坯房价格申报，以通过住建委的审核，而在销售时对精装修部分单独收费。对于购房者而言，购房时需付出房价和装修费两部分费用，总支付价格变相提高了。

据悉，北京市住建委正在调研“精装拆分”的现象。但有消息人士透露，住建委并不会进行一刀切的否决，会有具体的规范性办法出台。[详细]

别墅住宅（图片来自网络）

5月27日，位于北京市丰台区花乡夏家胡同的某住宅用地突然被叫停入市。据悉，此前有多家房企对这一地块兴趣浓厚，甚至有消息称业内的重量级企业准备联合拿地。该地块未拍先热。

北京市土地整理储备中心的数据显示，该地块的网上报价已达13.52亿元。扣除保障房面积，该地块商品房的楼面地价约为1.97万元/平方米。夏家胡同位于北京西南三环地区，属于十分稀缺的地块资源。目前，该地区普通商品房住宅的均价接近4万元/平方米。

这样的优质地块一旦入市，极可能成为该区域的“新地王”，将助推周边房价的再次上涨。

“地王”突然暂停入市，在业内人士看来是为了“冷却楼市而不得已采取的行为”。

去年7月，海淀区万柳地块曾暂停出让，但当月恢复出让后，就以26.3亿元、楼面价4.15万元/平米而成为双料“地王”。开发商对于优质地块的需求依然凶猛。

不过，北京市国土资源管理局对此解释称，土地交易暂停是正常业务，并非行政手段的结果。

从历史经验来看，每一轮严厉的房价调控之后，都可能伴随一拨楼市上涨的行情。开发商深谙其中的道理。捂盘惜售，拖延项目的上市时间，成为开发商与政府博弈的“底气”。有的开发商为了规避当前的限价令，不急于申请预售证，主动推迟入市，等待政策宽松后再销售。

在业内人士看来，北京楼市极为特殊，购房者来自全国各地，供求关系处于紧张状态。而目前政府与开发商展开的这场价格博弈，很难治本。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，北京市政府通过行政手段控制房价，虽不是良策，但也实属无奈之举。目前，北京市新盘存量6.1万套，处于历史低位，缺口达2.6万套。“新盘供应跟不上，而需求又在上升，实际房价是很难被压低的。”

顾云昌认为，这种限售、限购的办法，短期内使北京楼市的价格在数字上实现了平稳，但长期看很可能会出现反弹，消费者购房的实际价格依然会提高。

目前，包括广州、深圳、南京等城市在内，很多城市推出了“限涨令”等政策，有的甚至有明确了百分比的涨幅控制规定。但不同于北京的是，一方面，其他城市的调控力度有限，另一方面房企拿地热情依旧。5月23日，广州诞生未来售价或达5万元/平方米的“地王”。6天后，上海诞生总价达46亿元的新“地王”。

通看全国，房地产价格上涨的步伐也并未停止。4月份，70个大中城市新建商品住宅的平均价格环比上涨0.95%，其中环比上涨的城市有67个。二手住宅方面，价格环比上涨的城市有66个。

对于“降温难”的楼市，中国人民大学区域与城市经济研究所所长陈秀山表示，房产税作为经济手段对于房价的抑制，相对于行政手段更为有力，能够促使市场交易双方的理性化。此外，他认为政府还应该在加大土地供应量和盘活二手房存量方面思考有效的措施。[详细]