物权法赋予开发商租售处置权小区停车位“只售不租”难解决_新闻台

　　小区停车位只售不租的现象不仅常州存在，在南京也很普遍。但由于目前《物权法》中规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，对于开发商不租车位，有关部门并不好管理。

　　按《物权法》，地下车位是开发商的自主产权

　　南京市住建委相关人士告诉记者，早在2004年12月份，根据江苏省人大“车位部分共有、部分出售”的指导意见，南京房管、建委、规划、国土、物价等五部门联合出台了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，其中第六条明确规定：“相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”也就是说，小区里至少有15%的地下车位是要拿出来提供给业主停车的，然而，2008年10月1日出台的《物权法》却使得这一规定陷入尴尬。“2004年南京这个车位的规定只是地方性的文件，《物权法》出台后一定是要服从的，因此地下车位15%归业主共有成了一纸空文，在实际操作中被悄然取消了。”相关人士介绍说，按照《物权法》，地下车位是开发商的自主产权，拥有自由支配的权利，任何人“无权干涉”，这也就直接导致目前众多小区地下车位只售不租，买房人一 “位”难求。

　　南京七成小区车位只售不租，贵的60万一个

　　此外，对于地下停车位的销售管理，南京基本“放开”，即由开发商自主定价，城中不少豪宅楼盘的车位价格令人咂舌。城中某楼盘一个车位最高卖到60万元，新街口凯润金城、长江路九号等项目的车位也大都在三四十万左右。南京市物业管理协会副会长王中宁表示，南京约有七成住宅小区的车位是只售不租的，这往往会导致业主与开发商之间产生矛盾，一方要租，一方要卖，关键还是经济利益“作祟”。开发商看中的是一次性回收大额车位款项，而买房人则更愿意“细水长流”，毕竟一个车位租用十年也就三四万，而购买则要掏出10万元左右。

　　王中宁表示，从《物权法》的角度来讲，开发商的确有权自由处置车位，可租、可售、可转让、可经营，如果南京要再次出台相关法规规范小区车位的销售与管理，必须要考虑到与上位法的衔接。另外，还应对车位租金进行规范，如果逼迫开发商出租车位，万一报出个天价租金，同样得不偿失。

　　南京将立法破解车位“只售不租”难题

　　至于常发豪庭国际小区采取一次性卖车位20年使用权的办法，其实就是出租20年的方法，与业主签订超长合约，此举又是否合理，在法律上能站得住脚吗？江苏钟山明镜律师事务所蒋德军律师认为，租约的最长年限是20年，因此开发商拿出一份长达20年的车位租赁合同没有什么问题，而业主的权利在于签与不签。他表示，这是《物权法》中加以明确的，开发商只要不强卖强租就可以。这一矛盾究竟能否解决？蒋德军认为，应该对现有的商品房销售办法进行修改，从源头上限定车位的处置方式，这才有可能缓解开发商与业主之间的对立情绪。

　　此外，记者也了解到，前不久，南京市城管部门表示，将通过停车设施建设管理立法的方式，着手解决小区车位“只售不租”的难题。

　　本报记者　马祚波

　　作者：马祚波