　　支持宏观调控的理性微调

　　●伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　限购和限贷是楼市调控以来，有效打击投机投资购房，遏制房价过快上涨，保证楼市调控取得阶段性成果的最有效的两大利器。接下来，还应在此前提下进一步考虑到刚需人群合理的自住购房需求。

　　虽然目前整体房价已经比去年最高点时下降了近20%，但是房贷利率以及最低计税价格的提高，并未降低购房人尤其是首次置业的刚需群体的购房成本。如何在坚持楼市宏观调控大方向不变的同时实现差别化住房信贷政策，理性微调、精准校正，引导自住购房需求尤其是首次置业的刚性购房需求的合理释放，值得进一步深思和商榷。

　　从佛山、芜湖再到上海，楼市“松绑”政策的接连夭折，表明了中央坚决执行楼市调控政策的决心；而从年初央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”，到多家银行首套房贷利率回归基准利率，再到中行、工行、农行、建行四大商业银行提出针对首次置业人群，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，以及商业银行贷款审批速度加快，信贷角度的多项利好问世，意味着货币政策的定向宽松，对于刚需购房者而言不啻为一大福音。

　　此外，目前“认房又认贷”的执行标准令改善类购房需求置业升级成本高昂，减缓了房地产市场上的房源流转。在下半年全国40个重点城市住房信息联网的前提下，倘若“认房又认贷”的执行标准能够调整为“只认房”，相信会有更多改善类购房需求能得到合理、平稳地释放。

　　降价到位方能改善购房者预期

　　●世联地产市场研究部

　　从需求法则来看，预期转变是判断市场是否反转的前提条件。自从去年下半年以来，市场看跌预期形成，购房者纷纷推延购房时间，导致市场持续徘徊在冷清阶段。一旦市场预期反转，庞大的购买需求重新释放，将带领市场走出低谷。因而，购房者预期是判断市场探底成功的重要前行性指标。

　　世联研究认为，能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：一是流动性持续好转；二是调控政策的定向微调；三是开发商降价到位。

　　目前而言，前两个因素正在逐渐实现。外围经济持续的量宽改善了避险心理，投资者风险偏好提升，导致中国资本外流现象得到缓解；国内存款准备金的两次下调等，说明流动性在持续改善。行业政策的总体基调并未变，但是首套房贷款利率回到基准利率，部分银行出现一定幅度的利率优惠，对刚性需求定向放松的政策意图有所显露。

　　以上两点改善了当前刚需置业者的预期，也带动了春节后成交量的回升。因而，开发商能否降价到位成了市场预期能否转变的关键因素。据世联研究监测，目前开发商的降价幅度平均为12%，这与购房者期望值仍然存在着一定的差距。开发商降价到位迎合购房者，将有助于加速市场预期转变，从而迎来市场情绪的真正反转。

　　晨报记者束杰