主持人：如何规范房地产市场发展？让房地产市场趋于理性发展？

牛凤瑞：房地产暴利说已流行多年，但至今未见有宏观统计数据以佐证。一个行业有较长时期的暴利必有垄断支撑，房地产行业无进入的行政壁垒，企业的破产、倒闭、重组等也常有发生，断言房地产行业垄断不能信人信服。所谓“救市”和“压市”都是对房地产市场的行政干预。在当前，我国的房地产市场存在的主要倾向仍然是行政干预过度，而不是市场化过度。走出房地产越调控房价越高的径圈，最终要靠市场发挥配置房地产资源的基础作用，在坚持深化市场化改革中，逐步实现市场的规范和完善。

主持人：房产税试点方案会不会进一步完善？房产税的依据何在？政府已征收房产所在土地规定期限内的使用费，是否还可重复征收？如果在七十年（有的是五十年或更短）使用期内就征收了，期满后应如何调整？

牛凤瑞：房地产税是调节房地产资源占有的杠杆，也是实现社会再分配的重要工具。进行试点一是我国普遍征收的条件尚不完全具备。二是要摸索经验，逐步推进，才能把房地产税征收的事办好，发挥其应有的效果。在土地使用费已经一次性征收70年的情况下征收房地产税，确实有一个重复征收的问题。而且城市土地属国有，对自有土地征税逻辑不通。所以现在有用房产税替代房地产税的提法。但房产价值是随着时间推移而耗损的，房产税如何合理设计又成为问题。70年（50年）国有土地使用费一次性征收，有利有弊。其利在于它是地方政府土地财政的重要来源，可以在短期内集中财力加快城市基础设施建设，提高城市的综合承载力，受益于整个社会。其弊一是当届政府花了以后几届政府的钱，似有难以为继之嫌。二是提升了即期房价。对购房者来说，我国现在是买房时贵，而住房时便宜，在无其他更好投资渠道情况下，不失为保值增值的一种选择，在宏观上亦有扩大内需之效。征收土地使用费70年、50年到期后如何调整，大可不必担忧。因为房屋存量多了，征税的基数大了，回旋的空间也大了。

主持人：保障房是保障低收入人群的。而中国的实际情况是中层及中低收入人群占大多数，他们既买不起商品房，也享受不到保障房，这种问题该如何解决呢？

牛凤瑞：十多年来我国城镇居民住房大有改善（不是所有居民都有改善）的实践已经证明，住房市场化改革方向是正确的。对低收入人群实行基础住房保障是住房市场化改革的应有之义，住房保障对象只能少数居民家庭，且保障标准不能过高，多数居民家庭通过市场满足住房需求，也是住房市场化改革的基本方向。住房保障覆盖多数家庭，与市场化改革方向相悖，也不具可行性。高收入阶层在市场上直接购房，中等收入通过金融政策支持逐步实现市场购房，我们的住房公积金制度就是为此而设的。可惜的是，住房公积金实际执行中没有能发挥其应有作用，反倒有把2.1万亿余额投资于其他领域以保值增值之议。

主持人：北京出台了关于经适房以后只能由政府回购的政策，因那么拆迁而补偿来的经适房是否也算在其中呢？因拆迁而获得经适房的住户，他们的收入和财产已超出了经适房申请的要求，他们的经适房是否会被收回呢？

牛凤瑞：我国目前保障住房概念有泛化之势。把廉租房、公租房、经济适用房、双限房、危改房、拆迁房、人才房等等统统纳入保障住房范围，徒增了保障住房建设规模，扩大了政府政绩。实际上，廉租房、公租房只是承租对象收入不同，都是公有住房；具有部分产权保障的经济适用房、双限房与基本住房保障的内涵不符；危改房、拆迁房、人才房等应属于政策房。原本有住房，因城市建设拆迁而获得的住房是一种补偿，应视为合法财产，是对社会的贡献，视同经济适用房没有道理。

主持人：针对炒房问题是否应该征收空置税呢？真要开征空置税，不仅针对空置的商品房，是不是也将保障性住房、房改房、公房等包括在内？把这些房给真正有需要的人居住。

牛凤瑞：炒房现象存在的前提是住房有大的升值空间。遏制炒房根本举措是减少住房升值预期，征收空置税于抑制炒房作用有限。一是炒房转手一般迅速，税务部门界定的成本很高。二是炒房者一般市场信息更充分，可以容易地把空置税转嫁给最终消费者。征收空置税当然应该针对所有存量住房，但存在政府对自有住房征税的悖论。公有住房如何分配给真正需要的人居住可以有其他办法，比例强化对公有住房管理部门的政绩考核、反腐倡廉、公有住房信息公开、承租信息透明等。

主持人：2011年的“1000万套保障房”落实的如何？保障房建设任务是否能按期完成？资金是否足额筹集？用地供应是否得到保障？

牛凤瑞：从各地上报的数据看，2011年“1000万套保障房”开工计划似已完成，有的还有超额。但能否如期竣工、交付使用则是另外一个问题。人们对此的期望值甚高，但资金和土地供应是两大约束。中央拨付的保障房建设资金只是小头，大头还要靠地方政府筹措。而有些地方公共财力本来就捉襟见肘，公共支出压力大，筹足保障房建设资金困难更大。中央下达的保障房建设用地指标足够，但要把用地指标变为可建设用地，还要完成征地、补偿、拆迁、几通-平等地方政府投入，所以压力还在地方政府。如果上级对下级政府保障房建设进一步加压，则地方政府有可能调减其他支出，由此又引伸出保障房建设的机会成本提高问题。

主持人：目前房价呈现出从“止涨”向“下跌”了，一些城市从地方政府利益出发，修订之前的限购政策，比如：之前的佛山取消限购令的“半日游”、芜湖三天叫停的新政，如何避免地方政府为楼市“变相松绑”？

牛凤瑞：史上最严厉的房地产调控已过周年，总体效果已经显现，调控政策效力对不同地方也有很大不同。房地产是区域性市场。在一般情况下，地方政府对本地房地产市场信息的把握要比中央政府更充分。一些地方政府从当地实际出发，对调控政策进行微调，应被视为对本地经济社会发展负责任的表现，大可不必上纲上线为“挑战中央”。须知，没有各地国民经济健康稳定发展，何来全国整体的健康稳定发展？

主持人：房价调控政策之下，可能会出现地方财政偏紧。摆脱土地财政后有哪些新的经济增长点？

牛凤瑞：摆脱土地财政和卖地财政是许多人的期许，但寻找新的增长点以替代土地财政并非一日之功。因为土地财政的形成是我国财政体制设置的产物，也有其设置的依据。土地财政的本质是社会再分配的工具。把土地财政诟病为“与民争利”，背后是把地方政府所代表的公共利益（尽管地方政府所作所为并非总是代表公共利益的）与人民利益置于对立状态。中央要求把土地收入的1/3用于保障房建设、1/3用于农村教育、1/3用于农田水利建设的规定正是土地财政社会再分配功能的体现。现在的关键是要把土地收入用到最该用的地方。轻言“摆脱”可能造成青黄不接。

主持人：当前一些地区出现发展缺规划空间、用地缺计划指标、补充缺后备资源问题，能否继续依靠开发后备资源解决问题？

牛凤瑞：我国人多地少，土地后备资源不足是基本国情，严格保护耕地是基本国策，节约城市建设用地（房地产开发用地约占城市建设用地的1/3～1/4）是既定方针。当前我国一些地区缺规划空间，既有后备资源稀缺问题，也有城乡建设用地结构调整滞后问题，更与传统观念束缚、现行城乡分割的土地制度和用地计划指标安排不合实际需要等人为因素有密切关系。城市化用地是更集约的用地，以城市化率80%计，城市建成区用地上限也仅占国土面积的1.2%左右。在几十年的城市化加速阶段，城市化用地大幅度增加和农村居民点用地减少乃经济社会发展所必需，且存在着后者大于前者的置换关系。我国完成城市化占用耕地的增量上限为6000万亩，而农村居民点可置换出耕地亿亩以上。这里农村居民点改造为耕地初期质量不高的问题，但并非不可改变。所以，满足合理的城市化用地是保护耕地的重要前提，以粮食安全为由限制合理的城市化用地似是而非，有关部门掌握科学的土地出让节奏才是正途。

主持人：若调控形势持续，地方政府如何度过土地财政的“严冬”？

牛凤瑞：由于决策层思维以及政策的惯性，近期我国改变房地产调控方向的概率较小。我国幅员辽阔，各地情况差异极大，度过土地财政严冬的办法也当不同。不过，一般说来，地方政府一方面要调整预算，以土地收入决定支出，必要时应调减或延缓某些建设项目。另一方面要适时调整政策，正确房地产定位，促进房地产市场健康稳定发展。房地产是扩大内需与改善民生的重要结合点。增加包括保障性住房、普通商品住房和高端商品住房的有效供给，满足日益增长的改善性住房需要，应成为房地产调控的主要政策取向。