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空置面积大增 楼市现“亚健康”

发布时间:2012年02月16日 09:30 | 进入复兴论坛 | 来源:南方日报 | 手机看视频


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  近日,市统计局公布了2011年中山商品房的各项成交数据。近390亿元的销售额与5913元/平方米的销售均价双双创下历史纪录,这一业绩自然备受瞩目。但除此之外同样令人感到惊讶的,便是同样创下纪录的中山商品房空置面积――同比增长了18.76%,高达311.96万平米。

  这两个数据意味着什么?

  市统计局公布的数据显示,2011年中山全市商品房销售面积为659.74万平米。这也意味着,去年底中山空置的商品房面积为当年全年销售面积的一半,空置量惊人。

  若剔除掉写字楼、车库等产品,单纯从住宅产品考虑。截至2011年12月,全市住宅存量依旧达到53232套,与2010年年底的34279套相比,同比涨幅高达55.29%,存量增加率更加令人吃惊。

  房地产界认为,一定规模的待销空置房对房地产市场的正常发展是完全必要的。它起到“蓄水池”的作用,有利于抑制商品房价格的不正常上涨,为消费者提供选择余地以及应对潜在需求等。而只有滞销空置房,特别是积压空置房,才会造成开发商的资金无法回笼,银行不良债权大量增加,形成不良资产。

  事实上,近几年来中山的商品房销售额在保持大幅增长的同时,商品房空置面积也是在逐年增加。去年底,更是在高基数的基础上出现近两成的增长,达到当年一手销售量近一半的比例。滞销空置房特别是积压空置房,便在此时不断涌现。如在近一年的宏观调控中,就有许多开发商以低价促销几年前建好但未卖出的房子,通过这些“特价单位”迷惑购房者,造成楼市降价假象。

  上述种种迹象的出现,说明中山楼市已经开始出现亚健康状态:

  第一,房产交易速度追不上现房增长速度。

  空置商品房是指已竣工的商品房建筑面积中尚未销售和出租的部分。由于去年中山房产交易受宏观调控冲击明显,市场热销的多为期房部分,最终使得本来库存就非常大的现房大幅增加。正在待销的商品房现房也成了空置面积大量增长的主角。

  第二,市场上买房投资的现象大幅增多。

  近年来,中山的购房人群中重复购房人群的比例占了一大半。尤其是在中山各种交通基建日益完善的背景下,外地投资客比例逐年增加。像三乡、坦洲、南朗等地,部分楼盘中外地投资客所占比例甚至超过一半。当重复购买成为市场的主流,空置率自然会上升。

  第三,市场产品供需类型出现错位。

  目前中山的空置商品房绝不仅仅是现房待销或者良性空置,有部分产品很有可能已经存在结构性或局部性的滞销乃至恶性空置。据中原地产统计,2011年底中山的存量商品房中,90平方米以下的商品房仅占29%,90―144平方米的商品房占53%,144平方米以上的户型占18%。其中,大户型产品近9753套的存量,同比大幅增长了56%。可以看出,激烈的竞争必将大大增加来年中大户型的消化难度,引发现房空置。

  2011年,随着宏观调控的深入,不少项目以推迟工期应对楼市寒冬。但以去年中山楼市的开发速度来看,今年楼市增量仍很难踩住刹车,全市空置面积同比出现大幅增加的几率大大增加。对于试图抄底以实现短期获利的投资者而言,无疑应当更为谨慎。 黄煜升

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