空置面积大增楼市现“亚健康”_新闻台

　　近日，市统计局公布了2011年中山商品房的各项成交数据。近390亿元的销售额与5913元/平方米的销售均价双双创下历史纪录，这一业绩自然备受瞩目。但除此之外同样令人感到惊讶的，便是同样创下纪录的中山商品房空置面积同比增长了18.76%，高达311.96万平米。

　　这两个数据意味着什么？

　　市统计局公布的数据显示，2011年中山全市商品房销售面积为659.74万平米。这也意味着，去年底中山空置的商品房面积为当年全年销售面积的一半，空置量惊人。

　　若剔除掉写字楼、车库等产品，单纯从住宅产品考虑。截至2011年12月，全市住宅存量依旧达到53232套，与2010年年底的34279套相比，同比涨幅高达55.29%，存量增加率更加令人吃惊。

　　房地产界认为，一定规模的待销空置房对房地产市场的正常发展是完全必要的。它起到“蓄水池”的作用，有利于抑制商品房价格的不正常上涨，为消费者提供选择余地以及应对潜在需求等。而只有滞销空置房，特别是积压空置房，才会造成开发商的资金无法回笼，银行不良债权大量增加，形成不良资产。

　　事实上，近几年来中山的商品房销售额在保持大幅增长的同时，商品房空置面积也是在逐年增加。去年底，更是在高基数的基础上出现近两成的增长，达到当年一手销售量近一半的比例。滞销空置房特别是积压空置房，便在此时不断涌现。如在近一年的宏观调控中，就有许多开发商以低价促销几年前建好但未卖出的房子，通过这些“特价单位”迷惑购房者，造成楼市降价假象。

　　上述种种迹象的出现，说明中山楼市已经开始出现亚健康状态：

　　第一，房产交易速度追不上现房增长速度。

　　空置商品房是指已竣工的商品房建筑面积中尚未销售和出租的部分。由于去年中山房产交易受宏观调控冲击明显，市场热销的多为期房部分，最终使得本来库存就非常大的现房大幅增加。正在待销的商品房现房也成了空置面积大量增长的主角。

　　第二，市场上买房投资的现象大幅增多。

　　近年来，中山的购房人群中重复购房人群的比例占了一大半。尤其是在中山各种交通基建日益完善的背景下，外地投资客比例逐年增加。像三乡、坦洲、南朗等地，部分楼盘中外地投资客所占比例甚至超过一半。当重复购买成为市场的主流，空置率自然会上升。

　　第三，市场产品供需类型出现错位。

　　目前中山的空置商品房绝不仅仅是现房待销或者良性空置，有部分产品很有可能已经存在结构性或局部性的滞销乃至恶性空置。据中原地产统计，2011年底中山的存量商品房中，90平方米以下的商品房仅占29%，90―144平方米的商品房占53%，144平方米以上的户型占18%。其中，大户型产品近9753套的存量，同比大幅增长了56%。可以看出，激烈的竞争必将大大增加来年中大户型的消化难度，引发现房空置。

　　2011年，随着宏观调控的深入，不少项目以推迟工期应对楼市寒冬。但以去年中山楼市的开发速度来看，今年楼市增量仍很难踩住刹车，全市空置面积同比出现大幅增加的几率大大增加。对于试图抄底以实现短期获利的投资者而言，无疑应当更为谨慎。黄煜升