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“定向优惠”保驾楼市刚需

发布时间:2012年02月02日 22:04 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报网络版 | 手机看视频


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  龙年伊始,首套房贷利率优惠在部分城市出现,调控政策的松动预期牵动楼市的敏感神经。年前,住房和城乡建设部部长姜伟新表态称将“支持居民合理的购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求”。业内据此预期,住房信贷政策将差别化并“照顾”首次置业者。首套房贷回归基准利率甚至具有一定优惠,目的是保驾楼市刚需,这有利于房地产业的健康发展。

  经过近两年的楼市调控,全国主要城市的房价已经止涨,重点城市房价普遍回落,楼市调控效果初步显现。但就目前而言,推动房价继续上涨的因素依然存在,监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。因此,业内人士建议,给首套房贷松绑仍须慎重,否则有可能再度刺激房地产市场反弹。

  一般而言,每年年初货币信贷相对宽松,自去年底中央经济工作会议定调2012年货币政策为“稳健”后,市场人士预期,今年一季度国内新增信贷规模将有所放大。商业银行货币头寸的充裕将带动资金利率下行,这可能使部分城市首套房贷款利率回调至基准利率,甚至恢复一定的优惠折扣。

  从房地产政策的角度来看,对首套房“定向优惠”并不意味着楼市调控将放松。2010年以来相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策,明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”;首套房则要求首付不低于三成,但对其利率并未作出强制规定。2011年四季度,由于信贷额度和资金面紧张,很多商业银行将首套房利率在基准利率的基础上上浮10%;而今年首套房利率回归基准利率也实属正常。

  业内人士表示,楼市调控政策的目标是“降房价”,而“降房价”的目的是满足更多刚需的购房需求。但是,房价下行是缓慢的过程,让住房刚性需求者能够买得起房,除商品房降价之外,还应考虑降低购房的综合成本,其中包括住房贷款和交易税费等方面的负担。

  自房地产调控以来,多数投资、投机需求已被挤出市场。同时,不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑,调控政策不应“一刀切”,区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。目前,直接针对楼市的“限购令”不可能放松。不过,也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。清华大学教授李稻葵认为,房地产行业要实现长期健康发展,并不能一味追求房价的下降,未来应考虑如何促进交易量逐步回升,以消化不断扩大的市场供给。

  不过也有专家表示,如果现在对房贷定向松绑,可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号,可能再度刺激房地产市场反弹。因此,无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动,相关监管部门都应慎之又慎。在保障刚需购房者的同时,仍应坚决打击投资和投机需求。

  另外,房地产调控应留有“后招”,以应对市场的波动。就目前来看,作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制,房产税正在加紧研究推进,而房产税的征收方式和力度,将对楼市下一阶段的走势形成重要影响。

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