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天津北方网讯：根据天津市国土资源和房屋管理局数据统计显示，2011年天津市二手私产住宅交易总量为45922套，与2010年相比下降34.8%，这也是继2010年比2009年成交量下滑32.8%之后，再度出现的成交量走低。业内人士分析，宏观调控政策抑制市场有效需求、信贷政策紧缩加大购房压力、新房以价换量分流二手房市场是造成全年二手房成交量大幅下滑的重要因素。
我爱我家认为，国家宏观调控政策的逐步升级和深入执行是二手房交易持续低迷的首要因素。一方面，受政策影响，投资投机型需求受到抑制，改善型需求陷入观望，市场中有效需求总量大幅缩减，致使全年楼市成交量低迷；另一方面，调控政策的持续执行在一定程度上影响了自住型购房者的心理预期。
同时，逐步紧缩的信贷政策也给购房者的压力不断加码。首套房首付比例为三成，利率上浮至基准利率，甚至部分银行上浮至基准利率的1.05倍；二套房的首付比例由五成提高至六成，贷款利率执行基准利率的1.1倍，一系列的紧缩政策均提高了贷款购房者的入市门槛。
此外，新建商品房以价换量的打折优惠对二手房市场产生了一定的分流作用。为尽快回笼资金，开发商纷纷采取以价换量策略，不断加大打折促销力度。优惠策略的逐渐加码和部分项目的价格松动致使部分二手房购房需求转移至新房，对于二手房市场产生了一定的分流作用，从而使二手房成交量逐渐下滑。(记者王宇鹏)
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