1~11月全市成交价涨量跌，均价仍涨2成

　　日前满堂红发布研究报告称，受限购、限贷等楼市调控政策的影响，2011年广州二手住宅成交量持续低迷。1~11月，全市二手住宅交易登记面积共567.16万平方米，同比减少24.7%；价格方面，前11个月成交均价为13574元/平方米，与去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9%。

　　二手住宅呈“L型”走势

　　根据广州市国土房管局公布的数据，2011年1~11月份广州市二手住宅的交易登记面积为567.16万平方米，同比减少24.7%。其中，中心六区为338.24万平方米，同比减少25.3%；新四区为228.92万平方米，同比减少24.0%。满堂红研究部认为，新四区的交易量降幅低于中心六区，主要原因是其楼价水平低于中心六区，比较符合调控后占据市场主流位置的刚性需求的购买力，受调控的冲击略为轻微。

　　此外，从交易量的月度环比走势来看，前11个月广州二手住宅市场基本呈向下的“L型”走势，在1月底新一轮国家调控政策出台之后，2月份的二手住宅交易量在春节和调控的双重影响下急转直下，从1月份的89.44万平方米下降到55.82万平方米，环比降幅达到37.6%。此后，交易量在不断的僵持博弈中波动下行。到11月份，随着中心城区的一手楼开始出现明显的降价行为，交易量降至38.50万平方米的年内新低。而从同比走势来看，由于2010年广州二手住宅市场“先抑后扬”的走势，2011年各月份的交易量同比降幅逐步扩大，下行趋势更为明显。

　　中小户型成交比例增大

　　根据满堂红地产的成交数据，前11个月，广州二手住宅成交按面积分类，以60~80平方米的房源成交比例最多，占34.0%；80~100平方米的房源次之，占21.8%。对比2010年同期，90平方米以下的中小户型成交比例从71.2%提高到74.3%，提高了3.1个百分点，而90~120平方米的房源成交占比降低了1.2个百分点，120平方米以上的房源成交占比降低了2个百分点。满堂红研究部认为，中小户型占比提高，主要是因为调控后投资投机性需求退场，刚性需求成为二手住宅市场的主流需求。

　　此外，根据满堂红地产的成交数据，1~11月份，按照成交总价分类，以40万~80万元的房源成交占比最大，占38.2%；80万~120万元的房源次之，占27.2%。不过，尽管80万元以下的二手住宅最受置业者欢迎，但由于楼价的上涨，其成交比例与去年同期相比大幅降低了12个百分点。80万元以上的房源中，以120万~160万元的房源成交占比提高最快，同比提高了4个百分点。值得注意的是，在调控的市场环境下，200万元以上的高价房源占比依然达到了7.2%，比去年同期提高了3.1个百分点，反映了实力买家购买不动产的热情不减的现实。

　　专家预测

　　明年二手楼价量或再减一成

　　下半年以来，中央政府和地方政府一再表示，2012年房地产调控决不动摇。在此情况下，满堂红研究部高级主任肖文晓认为，预计2012年房地产市场限购、限贷的调控大环境基本不变，虽然地方执行调控的细则有可能灵活微调，银根亦有望较2011年放松，但由于楼市需求依然受到较大限制，预计市场成交量将持续低迷，全年的二手住宅成交量将较2011年减少一成左右。

　　价格方面，从2011年第四季度开始，二手楼价的下行趋势基本形成，但在刚性需求的支撑下，2012年的二手住宅价格不会下滑太多，预计平均降幅约为10%，最高不超过15%，全年成交均价将与2011年基本持平。