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日本旧城改造:创造空间让大多数人住在城区

发布时间:2011年11月06日 06:01 | 进入复兴论坛 | 来源:广州日报 | 手机看视频


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银座大街林立的楼房。

“垂直花园城市”示意图。

本报记者(图右)与谷川贵彦合影。

本报记者(图左)与中山洋合影。

  嬗变·更新

  城市三旧改造

  全球探访行之4

  日本旧城改造中最重要的一点就是将大城市的“天空和地下”充分立体化利用

  目前世界多个大城市中心区地价高企,普遍出现了市民工作地与居住地越拉越远的现象。东京作为国际化大都市,同样面临道路严重拥堵、市民通勤时间过长和大量能源消耗等现实问题。破旧城区如何“活化”?如何超前规划以避免日后频繁“再造”?项目开发中如何与拆迁户共生共赢?带着诸多疑问,广州日报·广东中旅“三旧改造全球探访行”第四站走进日本,努力探寻极富日本特色的“参考答案”。

  日本内阁官房相关负责人表示,今后日本大城市改造模式将不再一味追求向外扩张,而是通过建设“职住结合”的“垂直花园城市”,在节约能源、改善办公条件、美化人居环境和减轻市民交通负担的基础上,实现大多数人“居住在城区”的生活理想。

  文/图 记者郭晓昊

  通过增加大楼的高度

  来增加更多绿地和公共空间

  在东京,绝大部分上班族每天清晨从郊外或卫星城的住所出发,通过多次换乘前往市中心的办公区工作,往返花费三四个小时司空见惯。

  如今,访日游客的行程中必然少不了“六本木Hills”——一座年仅8岁的新城。作为东京若干个“副都心”之一,在这个距离皇宫仅仅只有500米的地方居住着来自各个国家的使领馆人员,同时也分布着最主流的艺术画廊、文化公司和媒体出版机构。“六本木地区的位置相当于上海的淮海中路西段、北京的东交民巷,或者是广州天河的环体育中心片区”。

  “在东京工作的人日均通勤时间约140分钟, 如果按每个月去公司上班20天算,那么一年大约是560个小时。如果每个月去公司上班20天,也就是说一年中有23天要在车厢中度过。”负责开发和改造六本木新城的森公司(日本不动产业巨头)会长森稔表示,旧城改造中最重要的一点就是将大城市的“天空和地下”充分立体化利用,创造出更多空间,“这样就能缩小人们的生活圈,从而增加可自由支配的时间和绿色环境。”

  据了解,日本大多数再开发项目往往“拆旧建旧”,重点不外乎翻新门面并保留原有功能,但森公司却提出了令人耳目一新的“垂直花园城市”重建理念:将都市的生活流动线由横向改为竖向,建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市。

  通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间,并缩短办公室与居住区之间的距离,减少人们的交通时间,将低矮老旧的平房区改建成“职住结合”的“垂直花园城市”,以实现大部分人“居住在城区”的生活理想,成为城市的“另一种可能”。

  宽容和人性化解决方式

  奇迹般创立“零钉子户”新城

  上世纪80年代,旧六本木区内的地块高低起伏、道路弯曲狭窄,遇到雨雪天气很容易交通阻塞;房屋严重老化,破旧的木质房屋一旦着火,连消防车都开不进来。

  1986年,六本木六丁目地区被东京都政府指定为“再开发诱导地区”。其后,作为土地所有者之一的森公司与朝日电视台等共同向其他土地所有者提出建议,着手对此区进行旧城改造。

  第一个遇到的难题是产权问题——六本木土地所有权人有400多名,要达成一致的开发共识并非易事。因此,街区的改造计划一直到1990年才有所进展,经过17年的不断努力,于2000年4月开始建设施工,2003年正式开业。其中施工只用了3年时间,而对该项目的前期开发、规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年,清楚体现了六本木改造的理念:“即使耗费时间,也绝不省略对话程序。”

  “更难得的是,在项目开发中没有出现钉子户。”森公司广报室长野村秀树指着沙盘中的模型自豪地告诉记者,为了与原住民和租户共生共赢,建立互信,森公司灵活采取了四种拆迁方案:第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权;第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房;第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。事实上,最后大部分原住户后来都住进了新建成的公寓里。

  记者了解到,东京都政府在六本木项目或其他改造上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,而不是与投资者和原业主“争利”。

  这样宽容和人性化的解决方式,令六本木在历经长达17年的马拉松改建后,奇迹般地成为了一座“无钉”新城。

  记者手记

  市民主动承担力所能及的事情

  “41%的东京已婚上班族,每天只和伴侣说不到15分钟的话,其中10%的人什么都不说。”“70%在东京工作的人一天睡眠的时间不到6个小时。”——难道只要生活在大都市,就必须无奈接受疲于奔波的现实吗?很显然,这不该成为城市的未来。

  “垂直花园城市”充分利用地下空间,在高密度建筑群内将住宅、写字楼、绿地、博物馆、观光设施和市民活动场所有机地整合成为一体。作为对21世纪城市形态的一种全新诠释,六本木新城构建了一个全新概念的社区,并将引发人们对未来城市的规划和生活形态进行更深层次思考。

  在日本,像这样经过改造而重新焕发生命力的城市或城区还有很多。城市改造离不开政府的决策和总体规划,离不开当地企业的有力支持,更离不开市民的积极参与。

  大量以地缘为纽带的市民组织除了为城市建设献计献策之外,还主动承担力所能及的事情,如整治堤防、绿化街道、为空巢老年人设立“托老所”、开展文化活动等。市民团体与地方政府的关系既不是对立的,也不是完全依赖的;政府既是管理者,又是被监督者。

  在参与城市改造进程中,市民们不仅提高和扩大了自身的社会地位和政治影响,也提升了自身公民素质,而公民素质的提高对整个社会的和谐、稳定与发展起着至关重要的作用。

  访谈

  政府与改造项目无直接关系

  人物:日本内阁官房(相当于国务院)地域活性化统合事务局企画官长谷川贵彦

  广州日报:日本大都市旧城改造的方针是什么?

  长谷川贵彦:目前日本经济不太景气,再加上受震灾影响,不少跨国企业的亚洲区总部都从日本的大城市迁往了上海或者新加坡。为进一步提升国际竞争力,日本政府专门设立了“都市再生本部”,将政府部门、地方公共团体和民间开发者统一起来,以政府主导、强力推进的方式进行“国家计划”。

  广州日报:旧城改造能够为城市带来哪些好处?

  长谷川贵彦:日本的大城市中仍有不少破旧的老城区,我们希望通过旧城改造拓宽道路、加固住宅、美化环境,让老旧城区得以“活化重生”。

  广州日报:在旧城改造中,如何处理好与住民及租户间的关系?

  长谷川贵彦:在日本,开发商在收购分散小地块时,不但要保障地权者的利益,而且尊重租住者的权利。一般情况下,政府与改造项目并无直接关系,主要通过法律手段推进或管制,一旦发生纠纷,则由政府出面斡旋。由于日本实行土地私有制,在一个地块的改造过程中,往往先由当地的土地所有者筹建“改造协议会”,成员包括政府官员、开发商、专家学者和住民租户等。各方主要靠协商解决问题,如果实在无法完全达成一致,则按少数服从多数的原则。

  改造主要取决居民共同意愿

  人物:日本经团联(日本财团、财阀的联合组织)经济广报中心常务理事兼事务局长中山洋、国际广报部主任研究员加藤博也

  广州日报:如何评价政府在旧城改造中发挥的作用?

  中山洋:一个地区是否有必要进行彻底的改造,应主要取决于长期居住在该地区居民的共同意愿,如果绝大多数人都觉得改造后生活条件会变得更好,那么就应该立即开展相关工作。

  广州日报:如何看待日本特色的改造模式?效率与公平如何兼顾?

  中山洋:日本有不少地区和城市原本就很繁荣,只是由于近年来经济不太景气而日渐衰败,一个显著的例子就是不少跨国企业的亚洲区总部都从日本搬到了中国或者新加坡。日本商界非常希望依靠大规模的都市再生来刺激经济、增添活力。土地是无法再生产的,也不可能随意增加供应量,无论什么样的体制都不可能完全限制土地开发,应主要依靠市场经济进行调节。

  加藤博也:大阪站前的旧货场占据了车站周边的黄金地块,按理说早就该将其迁走并进行全面改造,但由于协商进度缓慢,最终完成了改造却错过了经济增长的高峰期。中国有句俗话叫“机不可失时不再来”,大阪方面原先还计划在该地区建设世界杯足球场,并引入轨道交通,可后来觉得有可能亏本,最终放弃该预案。

  由此可见,日本旧城改造过程中的多方协商模式虽然比较重视公平,但有时的确影响了效率。

热词:

  • 1986年
  • 旧城改造
  • 垂直花园城市
  • 创造空间