维修费收费的主体，是全体业主选举出的“业主协会”　

      美国的小区实行完全自治管理，凡是购买小区房子的业主，都自动成为小区业主自治管理机构的成员，小区共有部分产权的主体是全体业主，业主委托业主委员会（业主协会）对小区进行管理。小区业主委员是一个经济实体，业主委员会与物业服务企业、业主三者之间的工作重点是“钱”，业委会要设法制衡三者之间的利益。
      各州物业产权法一般都规定，业委会全权负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理。由此，代表全体业主的业委会有权向全体业主收取用于小区共同支出的管理费，以及用于小区公共设施维修的“维修基金”，并且负责聘请或解聘物业管理公司以及提供维修等业务的服务者。

维修费收取数额，业主通过“财政预算”决定

      “维修基金”收取数额，由业主委员会做预算，经业主们通过，业委会再收取维修费，并将其存入银行。每个小区会开设专用基金账户，并定期向业主公布。
      具体说来，预算方案通常包括物业小区的维护与管理费用预算(the operation budget)和维修基金预算(the reserve budget)两个部分。确定维护与管理费用预算，是根据过去的预算和实际成本估算未来的成本和费用，而维修基金的计算是考虑小区设施或设备维修或更新的费用支出，如电梯需要维修或更换、小区道路的翻修等等。对这部分费用的核算，往往是请有经验的工程师或建筑师来进行研究分析，并出具研究报告。
      特殊情况下，日常的维护费用若超过一定数额，就要启动招投标机制，再由业委会聘用的律师事务所向银行发出通知书后，业主委员会方可支取，业主委员会按预算方案向业主公示，必要时由会计师事务所进行审核。
      值得注意的是，业委会制订这些方案时，通常会考虑一个业主能承受的合理幅度，并对照周边的小区。业委会除进行预算外，还要在年度末和季度末对预算概算和实际收支进行比较。另外，召开业主大会时，相对于国内需要2/3以上的业主同意，美国只需要20%以上的业主参与投票即合法有效，这样让方案的执行更具可操作性。

对于欠费问题，业委会委托律师通过法律手段追缴

      当然，美国人也有赖缴维修费的，对于拒不缴纳的业主，业委会负责聘请律师来讨债。一般情况下，律师直接在欠费若干天后通知银行，并且业委会从即日起计缴滞纳金、律师费和登记费；并由律师事务所通知本人，到产权登记机关进行质押登记，直到交足所有欠费后，方可重新撤销产权质押登记；如果仍旧无效，律师甚至会通过诉讼的方式向“赖皮”业主追讨。

在保证安全的情况下，会对“维修基金”进行增值投资

      美国人对“维修基金”的管理是完全的市场化操作，业主通常将缴纳的住宅专项维修资金通过代管协议交予基金公司来管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司再到市场上寻找维修公司进行维修。
      而在资金的闲置期，在留足一定比例的运作资金后，其余部分会用于增值投资：比如以借支的方式存到世界银行等大银行赚取利息；为保证基金的安全和投资的低风险，各方会制定极其精细的投资制度体系，并且基金的投资性应用要经过业主投票通过方可进行；而所得收益，除去必要的管理费外，归全体业主共有。当然，保证安全是第一位的，基金公司往往被要求设立保证金，在投资遭遇风险时用保证金代替“维修基金”。

对维修中产生的费用，业主有权对其合理性进行质疑

      开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN，意即小区产品说明书，内容包括该小区房子的基本参数、保修期、物业费、维修费以及业主委员会选举办法等等，而OFFERING PLAN并非固定不变的，一般有效期为一年或两年，以后就要根据公寓实际的运行情况，由业主委员会来进行调整。
      例如，众所周知，美国的人工等费用是很贵的，但一般来说，美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。发生维修活动，人工开支如果超出维修费的33％，业主们就会考虑它的合理性了。
      又如，对于电梯的维修费用，业委会要对照收费项目标准以及每户分摊的费用等一一列出，告知其余业主，然后先从维修基金账户中支取维修费用，如业主对某次发生的电梯服务有异议，则可去查询备案。

不满意维修等费用，业主随时可以炒了物业

      开发商制定的物业费并不是固定不变的。小区的OFFERING PLAN从政府批准日开始，一般有效期为一年或两年，以后可以根据小区实际情况，由业委会来进行调整，业委会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。
      开发商会与物业或维修公司签订的服务合同，例如对电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养，若感觉这些合同费不合理，业委会有权重新寻找多家专业公司，进行比价，签署新的合同。
      美国也有很多人怕买公寓，因为物业费年年涨，美国管理混乱的公寓也很多，但业主大会能切实发挥到对物业公司及业委会成员的“弹劾”作用，《纽约时报》等媒体就经常刊登由于财务报告的支出费用不清而引发的业主们炒了物业的维权活动。

业主委员会的法人化，管理维修费更高效、更有力

      美国人把公寓小区当一个具有经济实体的公司来经营，业委会就是公司的董事会，单元多的业主股份就多，选票比例就高。美国的业主大会是法人，业委会与普通的公司董事会一样，也叫董事会，它具有普通企业董事会相同的职责与权利。
      美国的公寓小区只要开盘，哪怕只卖出一套，小区的财务就要与开发商划清。一年以后或者有51%的房子已经售出，业主就有权自行选举业主委员会，按照这项规定，在开盘的同时，开发商必须向政府注册一个以该小区命名的公司。
      小区业委会每月举行一次会议，研讨小区财务和设备维护等事宜，并把会议备忘录交给物业公司，让物业公司执行，有些会议决议印成通告，发给每个业主。对于维修费等费用，就像普通公司日常投资或运营一样，“业主公司”的主营业务就是小区维修等事物，没有比这种方式更有效率的了。

业主对物业严格挑选，物业的好坏也是美国人选房的重要参数

      有了相对法人化的 “业主公司”，物业公司就是业委会（董事会）所聘请的“总经理”，物业服务企业只能获取该公寓小区的总物业费的一部分作为管理费，其它钱均是这家公司的。为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能对物业费用等给出合理的支出标准。
      值得一提的是，美国物业管理企业，一般以一名或多名注册物业经理为核心，规模不大。日常事务，就主要是通过外包的方式，由专业性企业承包。如果需要维修，物业会只负责聘请专业维修人员，这样既降低了业主要付出的管理费用，又有专业化带来的维修质量保障。
      此外，美国公司财务支出入账都用支票，一般不允许使用现金，业主交物业费也是交支票，政府要求“业主公司”和其它企业一样，每一笔钱都要控制在国税局眼皮底下，维修费也不例外。如果要对公共设施进行维修，物业要动用“业主公司”的钱，需要填写申报单，开好支票，递交给业委会过目，签字生效。

美国开发商控制欲也强，但其与业主们是利益均沾的

      当然，美国开发商也没那么好“制服”，尽管不能明目张胆挪用维修费等公共资金，但开发商也是有控制欲的。
      以纽约为例，纽约司法部准许开发商有两年担任业主委员会主席的权力，小区没有出售的单元的物业费由开发商支付，在业委会改选时，开发商拥有未售出所有单元的选票。
      有许多开放商将楼盘只出售49%，其余51%自己出租，借此掌控业委会与物业企业，但这样做的主要目的是使小区始终保持他的设计管理理念，而不是被业主搞的“乌七八糟”。
      这对维修费来说，也是好事，即使开发商占有绝对话语权，但其交的维修费也就越多，涉及公共设施维修，为保证房屋出租，开发商更加热衷于修缮，其余业主们至少是不会吃亏的。

政府抱以公共治理的理念，对维修费的管理主要在对贫困人群的补助上

      美国政府的理念是对公共事务实施共同治理，政府在实施公共事务管理过程中，让非政府组织或私人机构等，通过合同或合作的方式，共同参与管理，政府信任民众，相信民众的参与不是掣肘，只会使管理更有效。公共服务的提供可由政府或公共部门来提供，也可以由私人部门来提供。
      也就是说，政府更像个现代大企业“老板”，只负责“接单”、“供货”，“加工生产”的事，可以是自己来做，也可以委托人家来做，也可以一起做，关键看效率。美国人认为，政府的能力本身是有限的，或者说，是有局限性的，不可能“包打天下”。政府要办事，政府没钱，民众中有；政府没技术，民众中有；政府人手不够，民众会一起动手。
      政府关心的更多是财政收入，对物业费、维修基金等运作制度的制定，政府没有兴趣，完全交由小区居民自己解决。当然，对维修费来说，政府不是什么也不管。对低收入者，美国政府会帮他们购买或补贴住房，并为他们提供维修资金的补助。