专家:房产税难撼高房价压力或转至后续购房者_新闻台

　　用房产税取代有争议的限购令进行楼市调控，寄希望于“房产税”接过“限购令” 的接力棒来降房价，似乎已成为人们共识。可是，房产税能降房价吗?上海和重庆的试点已作出回答。

　　房产税为何难撼高房价

　　房产税为何难撼高房价?因为，在市场经济条件下，最终决定价格的只能是供求关系而不是其他因素。中国楼市的供求关系有众多因素，但核心是三个问题：

　　一是城市化进程引发巨大刚性需求。2011年中国的城市化率超50%，比2001年(38%)提高约12个百分点。照此推算，年均城市化速度为1.2%。按此速度估算，每年平均有近1600万农村人口转为城镇人口，它带来的住房刚性与基础性的需求是何等巨大。关于住房需求引发的房价大幅上涨，近年我们的认识陷于一个误区，就是认为主要是投机性需求推动房价上涨，因此出台了抑制投机性需求的限购令。可是，人们很少去想：为何投机者敢高价入市炒楼?难道他们没考虑过其中的巨大风险?为何车价炒不起，唯独楼价一再被炒高?没有市场上涨的机会作为前提，谁敢投机?刚性与基础性的需求才是房价上涨的主推力，投机性需求只是一个助推力而已。限购令执行一年多的事实表明，针对投机性需求的限购令从短期看虽能抑制房价继续上涨，但从长期看，它为限购令取消后房价报复性反弹埋下隐患。因为限购向人们传递一个消息：住房是稀缺商品。强化了人们购买欲望和导致人们惜售心理。

　　二是有限的土地供给。随着近几年城镇化进程加速，房地产用地和企业用地不断扩张，耕地一再受到侵蚀。目前中国耕地面积仅约为18.26亿亩，比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩，中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到1.38亩，仅为世界平均水平的40%。18亿亩耕地红线岌岌可危，保护耕地的压力不断增大。只要中国城市化与土地供给的矛盾还存在，大城市房价上涨就会成为常态。

　　三是区域经济和城市发展不均衡。如果中国区域经济和城市发展均衡，有好多城市的教育、医疗、文化、交通、社会等水平都跟北上广深相近，谁还想留在北上广深呢?谁愿意每天上班受堵车之苦?谁愿意每个周末逛商场受挤人之罪?

　　从理论角度看，作为持有税的房产税会增加投机成本，抑制投机性需求，降房价。但从实践角度看，如购房需求旺盛，投机利润大过持有房产的税收支出，房产税就可能被后续购房者接受，传导和转移这部分成本的结果必然是房价上涨。因此，在供小于求的情况下，任何增加的购买和持有成本，都只能转嫁到购买者身上。从美国看，实行州差别化的地税(类似持有税)后，房价指数翻了2.8倍。持有税的征收并没有抑制房价上涨。

　　保障房缺位、房地产业私有化程度超越经济发展阶段也是房价上涨原因

　　房价上涨除了供求关系外，保障房缺位也是重要原因。住房具有双重功能——经济功能和社会功能。经济功能主要着眼于市场效率，社会功能更注重社会公平。衣食住是人生存的最基本支出，是人类的最基本生存权利。本人无能力，则应由政府保障。因此，房地产政策应同时考虑两种功能。然而，我国过去的房地产政策过分强调经济功能，保障房缺位，而靠打压市场价格来满足民众对住房需求。还有，房地产业私有化程度超越了经济发展阶段。在经济发展初期，由于大部分居民没有足够的购房能力，这时以公房为主。当经济发展到一定的程度，社会出现较大比例的中产阶级，此时，才以私有住房为主。土地资源较缺乏的国家，即使经济发展程度较高，也保留了较大比例的公房。然而，从人均GDP角度看，我国经济尚处于世界中下水平，但住房产权私有化程度高达89%，超过了发达国家水平。

　　降房价的新思路

　　对降房价，我们应建立新思路：第一，高房价是多种复杂因素形成，不可能一蹴而就。降房价出台政策要立足价格长治久安，而不是短期效应。第二，解决供求关系失衡，土地供给难以大幅度增加，主要应从引导需求角度着力。从观念和政策上，引导居民尤其是缺乏购房能力的年轻人和低收入者，转向租房。第三，尽快建立和完善市场和保障两种住房体系，当前应着重建立完善保障住房体系。第四，出台房产税应该同时改革现有土地出让制度，将土地价格降下来，特别是改革70年出让金一次性收取的制度。第五，取消土地财政的前提是要有一种新的地方财政制度，保证地方政府收入。

作者系广东商学院教授