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媒体调查北京三大“地王” 被转卖缓开工成鸡肋

发布时间:2011年12月13日 04:09 | 进入复兴论坛 | 来源:中国青年报 | 手机看视频


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  本轮房价调控前夕,北京一天之内(2010年3月15日)诞生三个“地王”,创下卖地单价和总价历史之最,引起全国关注。此后,国家楼市调控从严从紧、政策密集出台。

  北京三大“地王”项目如今命运如何?作为高房价的重要推手,“地王”起落给房地产业带来什么警示?

  东升乡“地王”:荒草长两年 如今被转卖

  京城凛冽的寒风中,野草被吹得猎猎作响这里是北京海淀区东升乡地块,眼前的一切最能体现正遭遇“寒流”的北京楼市。近两年里,这一昔日“地王”始终处于闲置状态,院子里长满荒草。

  这是开发商始料不及的。2010年3月15日,在与绿地集团等“房产大鳄”竞逐中,名不见经传的北京世博宏业房地产公司脱颖而出,以17.6亿元的价格经过58轮竞价夺得东升乡地块,这比底价6亿元超出11.6亿元,溢价193%。

  针对这一“地王”项目,北京中原地产等机构预计,算上建设酒店等投入,这一地块楼面价高达近3万元/平方米,是当年乃至目前北京有效成交地块中单价最高的。

  “将打造一个高端产品”的豪言犹在耳边,但随着政策和市场形势剧变,开发商一直没有开发。中间记者多次探访这块地,发现一直处于撂荒状态,没有开工迹象。

  近期,这一“地王”命运开始改变。

  保利地产发布公告称通过收购北京世博宏业房地产公司100%股权的方式,获取北京蓟门桥项目(即东升乡地块)。尽管保利地产“财大气粗”,但这个“地王”能否顺利入市仍是难题。保利地产独立董事张礼卿在表决中表示反对,理由是,“项目成本较高,盈利前景存在较大不确定性,建议公司在目前市场环境中慎重考虑”。

  将“地王”易手,往往是一种无奈结局。北京中原地产的张大伟表示,“地王”项目开发需求资金巨大,政策风险也大,开发商容易不堪重负。前有鲸吞了多个“地王”的顺驰公司在资金链绷紧之际将公司转手;近期有曾夺得多个“地王”的绿城集团,被迫将旗下项目转手;近来上海证大发出通告,宣布已将旗下全资附属公司证大置业作价出售,这显示其持有近两年的上海外滩“地王”最终易主。

  对此,北京一位房地产专家评价说:“很多时候开发商不是饿死的,而是撑死的。”

  大望京1号“地王”:被迫“缓开工” 遭遇“定价难”

  12月1日,记者来到北京朝阳区大望京1号地块,见该“地王”项目只挖了两个大坑,工人们正进行奠基工作。拿地快两年了,还在浇灌地基。至于该项目上市日期则一推再推,从今年推到明年。

  这与当时快速举牌竞夺“地王”的场景形成鲜明反差。2010年3月15日上午,经过84轮现场竞价,远洋地产旗下的远豪置业以40.8亿元夺得大望京1号地,扣除教育、医疗用地等,该地块折合楼面价超过2.7万元/平方米,创下当时北京成交地块单价之最。尽管这一纪录在下午即被“东升乡地块”取代,但却点燃了北京楼市的疯狂情绪。

  之后,整个北京“大望京板块”闻风而动,一夜间房价从每平方米2.5万元升至3万元以上。SOHO中国董事长潘石屹算账说,北京五环边的土地都能卖到2.7万多元/平方米,这个“地王”项目开发后,只有卖到4.5万元/平方米才能保证10%利润,太离奇了。

  但开发商的预期最终落空。随着本轮楼市调控措施出台,大望京1号地周边房价迅速回落。市场一度传出远洋地产欲退地,但随后又否认,并称将正常开工。但目前其开发进展十分缓慢,而且遭遇定价难,现场预售人员告诉记者:“售价真的不好定。”

  记者发现,当前大望京1号地周边房价仍在持续跌落,已接近拿地价格水平,这个“地王”想要脱手,已经越来越难。

  一些业内人士表示,热衷当“地王”的开发商,不仅是高房价的主要推手,也是地方“土地财政”的支持者。在接连碰到调控的年头,其遭遇困境几乎是一种宿命。

  亦庄“地王”:销售冷利润薄 犹如啃“鸡肋”

  相比而言,北京三大“地王”中亦庄X1-1B地块的命运稍好,但却交易清淡,如食“鸡肋”。

  这一“地王”去年在64轮现场竞价后,由中信地产以52.4亿元的总价夺得,刷新北京总价“地王”的成交纪录。

  北京市房地产交易管理网显示,该项目在8月26日取得预售许可证,共推出318套房源,但截至11月30日,仅卖出89套。就其整体销售额而言,目前卖房收入与买地资金尚有较大差距。

  因为卖难利微,该项目收入前景很不确定。据该项目销售人员介绍,目前该项目销售均价仅有2.4万元/平方米,利润空间很小。更何况,目前北京该区域房价正明显下滑,这一“地王”项目势难独善其身。附近一家房产中介负责人说:“这个项目已成了弃之可惜、食之无味的鸡肋。”

  针对“地王”项目遭遇销售难题,业内人士普遍认为,归根结底是一些开发商在土地市场上“太不理性”造成的。

  据北京中原地产统计,从2009年到2010年上半年,北京市溢价率超过100%的住宅类地块一共有33块,对比售价与土地价格成本,可以看到,土地成本占房价比重接近40%,创历史新高。

  “目前北京在售‘地王’项目大部分成交价在下降。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示,随着限购等调控政策持续,买方持续观望,成交持续低迷,开发商采取实质性降价以缓解资金压力已成为必然。

  “地王”遭遇“生死劫”,不仅对开发商发出警示,也引发房地产市场健康发展的深层思考。张大伟等专家表示,当前,不仅需要开发商和消费者理性对待房价,更需要政府在土地、税收、信贷、法律等方面加快配套改革,使楼市走上健康发展的轨道。

    【官方表态】

    央行报告称房价拐点初现端倪

    【销售寒流】

    四季度房企资金状况更加严峻

    降价潮蔓延 全国性房企销售业绩将遇寒流

    【各地房价有所松动】

    北京二手房价创15个月新低 均价22018元/平方米

    北京市房地产交易管理网的数据显示,11月份北京全市二手住宅网签总量为7428套,环比上月上涨了2.3%,与去年同期相比大幅下跌了55.8%。成交均价为22018元/平方米,环比上月下跌了0.4%,与今年房价最高点时(7月份均价达到了25099元/平方米)相比下跌了12.3%,二手房价已连续下跌3个月,创近15个月来新低,房价基本回落到去年三季度水平。

     上海:部分房降价三成 二手房价格倒挂

     广州:一手房价年内首跌 交易持续低迷

     湖北武汉:临近年终 城区部分房价松动

     湖南长沙:交易量下跌超五成 房价依然未变

     香港:三年来首跌 三季度房价跌2%

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