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读者陈女士来电询问：
“今年3月，我通过房产中介向林某购买位于市内一套商品房，双方签订《二手房买卖合约》后，我按照约定，向林某支付全部的购房款；林某已将房屋交付陈女士使用。林某在交房时声称其原购买交易房屋的时间要到今年6月才满5年，为减轻税收，双方约定待到今年7月才办理过户登记手续。6月中旬，人民法院上门对我购买的房屋实施了查封措施。经了解，林某结欠他人债务，已经判决并进入强制执行程序，现交易房屋被作为执行财产，由人民法院实施执行查封。请问是否能通过有效法律途径保障自身权益？”
律师解答：
二手房交易未及时过户，在产权变更登记前因原业主债务导致房产被查封的情况，是二手房买卖过程中较为常见的问题。鉴于我国的不动产所有权转移采取登记生效制度，也就是说，交易房屋如果未办理过户登记手续，根据法律规定，该房屋仍然属于卖方的财产。一旦卖方存在其他债务被起诉甚至申请强制执行，该房屋就很可能被债权人申请进行查封。
根据最高人民法院于2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人名下需要办理过户登记的财产采取执行查封措施过程中，如第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
据上，陈女士针对查封交易房屋一事，向人民法院提起案外人异议，请求法院解除对交易房屋的查封措施。在此，我们也提醒广大购房屋的市民，购买二手房应及时办理过户登记手续，避免遭遇类似本案的麻烦。
广东众大律师事务所律师
张捷毅
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