各地五月楼市的成交数据陆续公布，中国楼市出现了“红五月”。楼市回暖，首要原因是公众对“楼市调控政策”的预期发生了改变，其次是刚性需求买家“抄底”行动升级以及楼市信心的恢复。

　　楼市成交量在低迷了几个月后大涨，下半年会不会形成“反转”？现在可以明确的是，下半年楼市“反转”的时机未到。

　　首先，楼市成交量大涨，只是楼市压抑积累的刚需购买力的一次总体爆发，属于成交量反弹现象。说“反转”，还为时过早。

　　其次，楼市“供大于求”的形势并没有逆转。以广州楼市为例，广州楼市2012年全年都会处于供大于求阶段。尽管5月销量大涨，2012年1-5月一手住宅销售量仅为228.28万平方米，处于多年来的较低水平。截至2012年6月，广州住宅库存量约为6万套，面积约750万平方米。仅消化库存量，就需要1年时间。

　　第三，今年是政府换届年。中央管理层再三强调坚持房地产调控政策不动摇。如果“限购”等政策不松绑，北上广州等中心城市的销售动力难以提升。投资需求和改善型需求被挡在门槛之外，刚性需求的购买力毕竟缺乏持续性。

　　但“红五月”，说明2012年楼市最困难的时期已经过去。下半年，地方政府“呵护”楼市的具体动作将越来越多。

　　广州楼市现在的主要矛盾，不是“价”的问题，而是“量”的问题。人均GDP超10000美元，人均住房面积已超23平方米，市区可开发土地资源紧缺，调控政策年年加码，这些因素令广州商品住宅市场呈明显的“缩量市场”特征。2009年广州一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，呈显著收缩态势。

　　如果市场合理的刚性需求和改善型需求继续被压制和“误伤”，未来广州楼市年成交量500万-600万平方米，将成为“常态”。2012年下半年，如何制定楼市政策，考验地方政府的管理智慧。

　　下半年，楼市成交量将维持在较高水平，开发商销售趋向淡定。类似上半年楼市那种竞相打折促销、团购出货的现象将越来越少。

　　成交量触底反弹后，楼价在2012年下半年将站稳，并温和回升。房地产市场多年的经验表明，“量升价稳”永远是理想的目标。

　　如果房地产调控政策有所调整，或者货币政策明显放松，楼市随时会强劲反弹，形成“量价齐升”的局面。

　　(本文来源：南方都市报 )