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A股房企赴港购壳并非“海外谋生”

发布时间:2012年05月17日 17:24 | 进入复兴论坛 | 来源:中新网 | 手机看视频


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  诸多A股龙头房企纷纷赴港购壳的举动令业界浮想联翩,是意欲“出走”还是为自己寻求一道“安全栓”?

  “招保万金”中,除保利外,已经有3家涉足于此,只不过金地集团对至祥置业的洽购最终功亏一篑。而此前已相继有中海外、远洋地产进行了香港买壳举动。不止于此,在A股有上市平台的中粮集团、万通地产等也有打包部分持有型物业资产去香港资本市场上市的计划,而华侨城则是目前唯一明确将住宅和商业分装在A+H上市平台的房企。

  最具示范效应的无疑是本周行业领头羊万科的举动,对此,一贯喜欢唱衰内地楼市的国际券商们有着自己的解读。瑞信最近就将今年以来碧桂园收购马来西亚公司的事情与万科、招商地产的买壳相联系,认为国内房企已经看淡中国房地产市场的前景,预先做好开拓国际化市场的准备。

  调控重压下,“出走”已是最优选择?

  事实未必如此,中国人口总数的高增长虽已不再,但家庭户数和城镇化速度依旧强劲,每年增加的城镇家庭户数依旧超过800万,房地产市场潜力依旧巨大,现在就谈“放弃”或是“出走”未免早了些。龙头房企们之所以在香港市场频频揽壳,其思路相当清晰,一是利用潜在的窗口期进行多平台融资,二是利用海内外估值的差异进行资产的优化配置。

  其实不仅是房企,整个国内企业界都在面对资金链的持续紧张,“挖掘多平台融资”已经成为一个不约而同的趋向。从大的背景看,人民币国际化进程仍在加快,全球资金对人民币资产的配置需求旺盛,加上香港流动性状况处于平稳回升期,利用这个窗口期实现境内与境外融资的联动,抓住海外成本低廉的融资机会,也是一个企业良好资本视野和应变能力的体现。

  香港的利率机制非常市场化,因而有着比内地更有竞争力的借贷成本。这从年初一批香港本土房企和中资内房股在香港发行的债券融资得到明显的印证,其票面利率最低的只有4%左右,最高也不超过10%,而即便大如万科,在内地发行信托的成本也达到了11%。而且在香港资本市场,配股、银团贷款、可转债、票据融资等丰富多样的融资方式可供房企选择,内地龙头房企往往能够在多个融资产品上获得热烈追捧。

  更重要的是利用两个估值平台进行不同资产的配置,比如万科、招商地产、华侨城,都是明显地希望将现金流持续稳定、回报周期长且估值体系迥异的商业物业装进香港上市平台中,而将通过规模效应能够实现自我现金平衡的住宅开发留在A股。

  目前在对待商业物业的态度上,海外投资者远比内地投资者要成熟得多。在商业地产布局上已经初见雏形的万科、招商地产和华侨城等将这些前景不错的商业物业转移到香港上市平台上,能够获得比在A股平台上更高的估值,这正是有着“坟墓舞者”之称的美国REITs之父山姆 泽尔所谓的将“金子”和“沙子”分开估值的策略。

  此外,在香港资本市场,由于商业物业为主的上市公司多数采取公允价值变动准则,也使得这些公司能够不断享受到公允价值变动带来的收益,这无疑在调控形势下给龙头房企们的财务和业绩增添了一道安全栓。

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