把眼光放现实,把房价降下来_新闻台

　　张百忍

　　目前,岛城的楼市似乎进入一个僵局,一方面是库存量的持续攀升,另一方面是新货的不断入市,岛城楼市的成交量显得颇不给力,那么,消化库存成为当今楼市的第一要务,面对此种情况以价换量成了一个绝好手段,开发商面对严峻的形势必须有所作为而且积极作为才能渡过难关。

　　认清形势消化库存

　　从去年下半年开始,到现在整个的青岛住宅存量基本上维持在11万套左右,11万套是个什么概念?现在北京的存量是12万套,上海是6万套左右,大部分城市跟上海差不多,超过十万套的没有几个城市。11万套的存量,占用了开发商大量资金在里头,在未来的一到两年内都是一个艰苦时期,是一个消化库存的时期。

　　但是去化速度并不乐观。1到4月份青岛包括商业在内的总销量是16395套,去年同期是3万套左右,下降46%。3、4月份的网签数量,基本维持在3500套左右,这是一个什么概念?去年在调控政策比较严厉的情况下,整年的销售数量是87000套,平均一个月在7000到8000套的左右。也就是说,现在每月的去化速度比去年下降近一半。

　　从青岛的十二区市来看,如果开发商日子能轻松点,每个月的去化总量需要达到6000套,分到每个区市是500套左右。这样开发商的资金压力也好,推盘节奏也好会相对轻松一些,起码有一部分开发商会实现自己的销售目标。

　　但是实际情况是,大部分开发商和楼盘,都很难完成自己的任务,很多楼盘一个月仅卖出个位数,甚至有楼盘月销售交白卷。想要打破僵局,以价换量成为最有效的手段。从4月成交量前十名的楼盘看出,销量好的基本上都是降价的楼盘。

　　比如4月销售冠军秀兰禧悦山,拿地是2000元/平方米左右,房子均价不到大6000元/平方米,基本上是成本甩卖。一个区域出现了降价楼盘之后,会形成一个区域压制,就是所有的购房者会把所有的楼盘跟降价盘的价格进行对比,从而产生盼着所有楼盘都降价的期望,想买房的也不会买了。所以与其等别人降价了再跟风,不如自己主动出击,促进销售。

　　突破需要积极作为

　　虽然现在市场行情不好,在这样的市场情况下,还是要有一种积极作为的状态,把眼光放现实一点,把价格放下来,想尽各种办法主动去找市场、找客户,能够有一定的回报的。毕竟,对于买房者来说,今年确实是很好的入市机会。。

　　举个例子,在五一三天假期里,中置青岛风景去化了90套左右,中置青湖国际去化了50套左右,这个销量算是不错的。其实,该项目没有太多价格上的调整,因为价格本身已经很低了,单价3000多元,利润有限,也没有很大的调整空间。

　　其采取的策略就是一种积极作为,行情不好的时候也要做好销售活动,搞暖场活动。当然在投资上也要做好控制,把钱用在刀刃上。从结果来看,只要市场有那么一丝回暖,效果马上就能显现出来,成交量和客户量马上就会上升。

　　在目前市场情况下,如果不积极拼的话,不积极推广,不积极招揽客户,不积极做各种暖场的话,市场一旦冷下来,售楼处一旦冷下来的话,就很难再热起来。只要策略到位、方向准确,应该能够在整体的竞争中,处于一个相对领先的局面。

　　五一的时候带朋友看了两个楼盘,浮山后有两个楼盘,高层单价要卖到两万,也可能是开发商的一个价格策略,但这样定价在这种市场上能获得良性反应的话几乎是不可能的。目前的市场下,眼光还是现实点,措施还要实在点才行。