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一季度住宅用地成交降51% 房价调整空间加大

发布时间:2012年04月05日 14:45 | 进入复兴论坛 | 来源:新华网 | 手机看视频


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  “面粉”与“面包”的价格向来是相辅相成。今年以来,各主要城市土地市场普遍遭遇寒流,各类用地“底价成交”和流拍的现象日益增多。整体而言,近期,各大城市土地市场出让宗地的楼面价格已经出现明显回调,这必然会扩大房价调整的空间。

  2012年一季度,全国土地市场需求萎缩,供应也呈现放缓趋势;其中住宅用地的成交量和成交单价跌幅明显。在调控重压下,开发商拿地意愿不足,土地市场的冷清程度超过商品房市场,土地成交楼面均价明显低于去年同期。

  中原地产市场研究部提供的数据显示:今年一季度,全国30个主要城市共成交住宅用地336块,环比下降51.6%,同比下降47.5%;成交的住宅建设用地面积为1865公顷,环比下降48.3%,同比下降51.6%;平均楼面价为1833元,环比下降11%,同比下降13.5%。

  从数据分析,今年一季度,全国主要城市出让土地的总体溢价率步入近年来的最低点,部分城市溢价率甚至低于2008年市况。全国30个城市土地平均溢价率1.8%,环比减少2.5个百分点,较去年同期减少18个百分点。主要城市均明显出现土地市场冰点现象,以北京为例,在一季度出让的45宗土地中,全部以零溢价率成交。

  显然,在调控重压下,房价下调已影响到开发商对土地价格的判断,而土地价格除反映当前房价外,还反映开发商对未来房价的预期。目前,多数开发商对后市的判断偏悲观,他们的“弃地”策略预示着整体房价仍有下行空间。

  面包要降价,需要面粉价格“配合”,而面粉降价后,面包降价的余地也就越大。作为房地产市场的最基本要素,土地市场的变化更反映未来楼市的变化。今年一季度,土地价格已开始下调,但幅度尚不充分,地方政府对土地出让底价的定价依然较高,大部分土地的竞争也比较少。业内预期,进入下半年,各城市的土地价格将进一步下降。

  通常来说,房企2011年下半年新开的楼盘将成为2012年的销售主力。总体来看,去年四季度以来,全国性房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成左右。分城市来看,全国性房企在一线城市的土地成本略高于在二、三线城市的土地成本。比如,这些房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的40%,而二、三线城市的土地成本约占售价的20-30%。因此,全国性房企在二、三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20%的项目,未来降价空间广阔。

  从库存量看,房企普遍存在进一步降价的压力。数据显示,目前,A股上市房企2011年末的存货合计超过6000亿元,同比增长近50%,以去年的开发和销售进度计算,这些房企存货的消化周期达4.6年。3月以来,在信贷出现定向宽松的利好下,各城市商品房的成交量有所抬升,但目前市场对价格的敏感度依然比较高,而且限购及二套以上的贷款依然严格执行,这使得市场出现量价齐涨的可能性微乎其微;因此,“降价跑量”策略依然是今后一段时期内房企的主要选择。

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