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房价“合理回归”路还有多远

发布时间:2012年03月20日 10:20 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网 | 手机看视频


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  在各方对楼市调控进行博弈的关键时期,温家宝总理3月14日在两会记者会上进行了定调:“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。”至于何为合理的房价,温总理也明确表示,“合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与成本和合理的利润相匹配。”

  温总理的表态,无疑戳穿了那些鼓吹“房价已降到位,市场将触底反弹”者的谎言,让那些寄希望“政府为了保增长而重新放松楼市调控”人士的美梦遭到了破灭,同时也让广大正为房发愁的老百姓再次看到了曙光。

  按照温总理给出的标准,显然绝大多数城市的房价仍处畸高状态。根据国家统计局3月18日公布的数据,70个大中城市中,2月份价格同比下降的城市仅有27个,其中除了温州等极个别城市外,降幅均不到1%。数据再次说明,在“史上最严厉”的调控政策之下,房价也仅仅是初步遏制了“过快上涨”的势头,但离“合理回归”的目标还有较远的距离。

  那么,房价到底降到多少才算合理呢?根据京沪广公布的数据,2011年北京城镇居民人均可支配收入为32903元、上海为36230元、广州为34438元。按照国际上公认的合理房价与收入比约为6:1、家庭平均人口为3人进行粗略估算(合理房价=城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米),京沪广的合理房价则分别为:6580.6元/平方米、7246元/平方米、6887.6元/平方米。对此三地目前的房价,难怪两会期间有委员表示,“北京、上海、杭州等一线城市,再降30%、50%甚至更多也不为过”。

  因此,我们认为,所谓房价“合理回归”的关键词就是“降价”。也就是在今后一段时间内,随着国家经济转型升级战略的进一步实施,伴随着房地产在GDP中比重的逐渐下降以及保障房的大量推进,房价应该逐年下降,最后与居民收入达到合理的比价水平。这也意味着,在这个过程中,房地产行业必须经受住阵痛的考验,必然伴随一些竞争力相对较弱的房地产公司关门倒闭,才能挤出其中的泡沫。

  近期,一些地区楼市出现了“价降量增”,这是好的迹象。但是我们必须清晰地认识到,这只是泡沫刚刚开始挤压,楼市调控之路依然任重而道远。当前,如果“限购”等调控措施放松,房价必然会重蹈2008年的覆辙,再现报复性的上涨。这是中央政府和老百姓最不愿意看到的事情。而随着楼市调控的进一步深入,利益各方的博弈必然加剧,调控不可避免地要面临新的考验。

  我们认为,要想楼市调控取得预想中的成效,当前必须做好以下几件事情:一是要不折不扣地落实新、旧“36条”等支持民营经济发展的政策措施,将民间资本引入到实体经济中来,激活新的经济增长点,这条尤为关键;二是加大保障房的建设力度。通过上述两条途径,对冲掉房地产调控带来的冲击;三是调控手段要逐渐实现从行政强制手段向市场经济手段的过渡,更多地通过制度建设让市场充分发挥作用。比如完善并推广房产税;四是改革财税体制,减少地方政府对土地财政的依赖,这是为楼市博弈减压的一个非常重要的要素;五是要建立问责机制,加大对各地相关部门的考核和问责力度。

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