鼓励刚需抑制投资_新闻台

　　叶檀

　　房地产市场的预调、微调非常明确：鼓励刚性需求、抑制投资投机性需求，保证房地产市场软着陆。

　　到目前为止，已有北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、长春、芜湖、广州、从化等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当微调。其中，芜湖、佛山、成都等地因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”，其他城市的微调则有惊无险、安全闯关。

　　分析其缘由，不难找到目前政策的着眼点。佛山新政之所以被叫停，是因为取消限购，直接与相关政策对抗，导致市场产生房地产调控变化的预期，限购将刺激投资性需求的上升；而芜湖新政则较为复杂，既鼓励刚性需求，又在刚性需求的名义下实行购房入籍政策，刺激投资性需求的目的十分明显。

　　其他城市则主要着眼于增加刚性需求，增加普通保障房投资、降低经适房准入门槛等。如南京放松了公积金贷款，而北京在去年11月25日，由北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。理由是，上一次调整普通住房标准是在2008年11月，标准已经与现实不符，基本上在五环以内没有普通商品房，下调普通商品房的门槛，让更多的人享受税收优惠。

　　北京微调之后，市场波澜不惊。今年2月16日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局联合发布通知，调整上海市的普通住房标准。享受优惠政策的普通住房外延被拓宽，同时满足五层以上的多高层住房、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下等条件。

　　上海此次房地产政策微调，出发点是鼓励刚性需求。根据新标准，个人唯一住房契税减半，为1.5%。而90平方米以下家庭唯一住房，税率为1%，购买超过5年的普通住房对外销售，将免征营业税。虽然优惠政策不大，却向市场释放出明确信号，政府不仅不会打压刚性需求与改善型需求，还会加以鼓励。

　　目前，无论是北京还是上海，市场已经发生了一些变化。首先，以刚性需求为主，投机投资购房需求基本被挤出市场，居民家庭首次购房比重接近90%；其次，上海等地刚性需求二手房交易开始回暖，显示市场软着陆的意图开始落地；第三，市场没有向投资者敞开大门，价格上涨空间不大。

　　只要是提升刚性需求的新政，就明确予以鼓励；只要是借刚性需求暗渡投资性需求陈仓，绝不宽宥，坚决喊停。政策已经如此明显，软着陆的手段呼之欲出，市场各方也就可以做出明确的投资判断了。