公寓豪宅供应提速企业转型高端遇考(图)_新闻台

　　自“京十五条”颁布实施之后，以刚需为主导的北京新建商品住宅（不包含保障房）市场成交冷淡，而相对于普通住宅市场的低迷，豪宅市场成交相对较好，成交占比和业绩占比均连续攀升。据链家地产市场研究部统计，2011年北京豪宅销售超500亿元，成交占比为3年来最高，而亚豪机构统计数据显示，仅2011年12月北京公寓豪宅就劲销40亿元，占市场总销售额的三成。

　　高端项目稳步上升

　　据了解，2011年期房新入市项目有208个，签约套均总价在500万元以上的有44个，签约率为31%，只比整体签约率低了10%左右。链家地产首席分析师张月认为，虽然2011年楼市调控政策使投资性购房被排除在限购门槛之外，整体市场新建商品住宅成交量缩水严重，但相对于刚需市场的滞销情况，高端项目却表现较为良好。即使限购，基于投资和改善的两种意愿依然较强。在房价没有得到有效平抑之前，购房者交易的“投资化”行为不会在短期内消除，因此，高端物业的成交还会保持上扬的趋势，未来在新建商品住宅市场的成交比例还会上涨。张月认为，大部分购买豪宅的人群具备较高的投资意愿，由于城区项目具备更高的稀缺性，其在交通、教育、周边配套设施等方面也具备成交优势。从升值潜力来看，东城、西城、朝阳、海淀四个区域最为明显，如钓鱼台七号院、天安国汇、缘溪堂等项目，单价与去年相比上涨幅度都超过3成，由于这部分购房群体定位特殊，要求具备充分的购房实力，不太会因为商品房市场整体低迷而调低售价，预计后市价格依然会以稳步上升为主。

　　竞逐热土看准需求

　　亚豪机构副总经理高姗分析，公寓豪宅代表住宅开发的最高水平，当然资金投入和产出规模也都很大。2011年公寓豪宅成交量大涨推升房价走高，并成为刺激豪宅项目加速上市的核心动力。因为在政策调控压力下，在房地产市场中寻找细分市场，是众开发商的当务之急，而中低端市场拼价格的竞争手法，正在扼杀企业的利润空间，不过，随着土地价格的高企，在成本压力的倒逼之下，一些以往开发普通住宅为主的开发商不得不转而开发高端项目，可以预见未来豪宅市场将成为被竞相追逐的热土。高姗认为，转型高端的开发商除了要面对市场压力外，开发豪宅的资金投入规模、资金回笼周期、产品与建筑的品质标准等多个方面都与普通住宅项目大不一样，虽然公寓豪宅的市场表现没有受到低迷市况的过多影响，但如果开发企业盲目乐观，没有细致雕琢产品，了解客户需求，依然会造成项目滞销。

　　晨报记者赵昀