邓浩志：调控成果仍脆弱未来价降量升可期_新闻台

　　邓浩志地产经济研究专家，著名策划人

　　去年广州的楼市调控成绩单出炉，总体上说，“价量齐跌”四字为全年市场的关键词。“2011年十区二市一手住宅网签套数约为72400套，对比2010年全年的84505套降幅近15%；至于价格，签约均价约为11500元/平方米，对上年均价11600元/平方米不升反降……”要是以市政府去年年初所定的调控年度目标———房价上涨幅度“低于同期G D P增长幅度”作为衡量标准，从上述数据看，调控似乎初见成效，至少看见了希望的曙光。

　　单从上述全市的总体统计结果分析，调控的影响正向着良性态势延伸，至少整体房价开始出现了松动。但我们不能忽视关于各区域交易统计的细节：去年广州中心六区成交量跌幅较前年超过42%，但均价却大涨20%；郊区楼盘成交比例大幅度提升，南沙楼市更是受政府规划刺激，成交涨幅为121%……以上更为细致的数据表明了市中心受地段价值、供应稀缺、买家强烈的需求支撑等因素影响，该区域的房价依然很难有明显调整。市场的购买需求和购买力仍然十分旺盛，限价这种蛮横而且违背市场规律的手段只会造成“上有政策下有对策”的取巧应对，并不能起到实质的调节作用。

　　另外，大多数人们仍认为不动产是当下较为稳妥的投资产品，其资金便寻机避开调控政策，尽力在房地产寻找可投放的空间。不受限购影响，政策风险相对较低的商业地产受捧便是极好的例子，大量资金进入导致了其价格快速飙升。故综上所述，楼价调控的成果还比较脆弱，一旦轻易放开信贷和限购，受强烈的购买需求上托，楼价很容易马上反弹。

　　中央已经表明了调控的决心，预计在未来大半年时间内都不会有本质上的变化，政策仍旧是总体从严，最多可能有局部微调。尽管全国降价的声音此起彼落，但目前的这个价格也未必到最低位，年中才是整个行业最紧张的时间，届时或许楼价才到达洼地。至于成交量，就全局而言，今年的成交应该会比2011年好，一方面是降价促销的楼盘越来越多，会有助于刺激成交量的上升，另一方面是政策也有可能在今年下半年适当放松，届时购买环境可能会相对放松。

　　为了避免像08年调控那样半途而废，此次的调控必须坚持，同时应该做好限购政策退出的准备，要千万注意避免限购一放开，大量投资资金对住宅投资进行冲击。当投资性需求被积压出去时，这些庞大的资金必须找到出路，刺激投资、提振消费，为民营企业提供积极的生存环境，顺畅其余的投资渠道也是政府应该着力解决的。