今年楼市面临大考_新闻台

　　2011年已经过去，而进入2012年，市场的变数似乎不多，业内普遍认同，今年的形势不会太好。

　　去年12月召开的中央经济会议定调：将坚持房地产调控不动摇，更是让不少寄望于政策松动的发展商失望。原本僵持的市场开始有所松动，部分发展商积极调整价格，意欲抢占市场，快速回笼资金。而作为2012年的开端――元旦，其市场表现也很大程度上反映了近期市场将保持的态势。经纬行研究中心的元旦市调显示，在调控政策不放松、买家观望情绪渐浓的背景下，新盘多低于周边价格入市，部分在售楼盘价格已有松动，促销折扣优惠增大，但未能有效带动成交，总体市场表现淡静。

　　在经纬行研究中心主任曾英杰看来，从2010年元旦开始的这一轮调控，一直持续到现在。期间各种调控措施，如雨后春笋般不停的出台。限购政策的出台，直接让投资型买家及多次改善型买家失去了购房资格。二套房首付提至六成，第三套停贷，则让不少首次改善型买家被迫离开市场。

　　房地产市场的三大交易主体，目前仅剩首次置业者以及首次改善型买家。而随着存款准备金率的连续上调，银行可发放贷款额度大幅减少。在这样的背景下，首套房的利率不断上浮，从基准利率七折，到基准利率，再到基准利率上浮10%，再到基准利率上浮15-30%，让不少首次置业者及首次改善型也被迫延迟置业计划。

　　曾英杰分析，投资型买家及多次改善型买家彻底离场，而不少首次置业者及首次改善型买家又被迫延后置业。市场的交易主体大幅减少，更为重要的是，市场上有实力并且有资格购买的有效客户则是消化一批减少一批，且短期内都难以增加。因此，在限购及限贷政策部解除的情况下，市场上总体有效需求在日趋减少。

　　进入10月份后，由于市场的观望情绪严重，消费者的入市意愿降至冰点。在这样的背景下，为了回笼资金，开始有楼盘大幅跳水开卖。但价格降幅过大，尤其是从外围区域楼盘大降价到一向以抗跌自居的中心区楼盘大降价，让原本观望的消费者更加不敢轻易入市。在“买涨不买跌”的心理作用下，部分大幅跳水的楼盘并没有取得预期中大卖的效果。

　　日前，广州市国土房管局的相关负责人已经明确表示，广州出台限购令时并没有限制时限。这也就意味着，广州明年肯定会继续执行限购令政策。在市场有效需求日益减少的背景下，2012年楼市将面临着重大考验。对于开发企业而言，如何开发适合目前与以往截然不同的的主力购房群体需求的产品，将会是决定2012年销售业绩高低的核心因素。李广军