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记者观察:松绑首套房贷要权衡利弊

发布时间:2012年01月03日 17:28 | 进入复兴论坛 | 来源:东方网 | 手机看视频


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  日前,住房和城乡建设部部长表示,“2012年将支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。”房地产业内人士据此期待,差别化住房信贷政策将“照顾”首次置业者,明年一季度,商业银行可能向首套房贷敞开“优惠之门”。不过,也有人士指出此举可能会再度刺激房地产市场反弹,监管者应慎之又慎。

  一般而言,每年年初是货币信贷相对宽松的时候,自中央经济工作会议定调2012年货币政策为“稳健”后,市场人士预期,明年一季度,国内新增信贷规模将有所放大;而伴随着资金利率的下行,首套房贷款利率也有望在春节前后回调至基准利率,部分商业银行甚至可能恢复一定的优惠折扣。

  房地产业内人士认为,源自2011年1月“国八条”的严厉房地产调控,其目标显然已确定为“降房价”。但是,房价下行是一个缓慢的过程,让住房刚性需求者能够买得起房,除商品房降价外,还应考虑降低购房的综合成本;其中包括住房贷款和交易税费等方面的负担。

  经业内权威机构测算,按照现行的利率和住房信贷政策,即使房价下降20%-30%,购房者仍然要承担比以前高很多的贷款利息,这显然有违房地产调控中关于“保障自住型购房群体”的目标。

  过高的利息负担在遏制投资性购房需求的同时,也让合理的住房需求望而却步。房地产调控以来,多数投资、投机需求已被挤出市场;但同时,不少刚需购房者也受影响。如果在北京购买一套200万元的住房,限贷政策执行前贷款100万元,按照当时的利率并享7折优惠计算,20年期限需要支付的利息约为47.5万元。而目前购房者贷款100万元,需支付贷款利息约86.8万元,购房成本增加接近40万元,接近房价的20%左右。

  有业内人士判断,因首套房也是民生保障,2012年还要坚持房地产宏观调控,但是政策应该不会“一刀切”,区别二套房的政策可能将会更明晰。

  从房地产政策看,目前,直接针对楼市的“限购令”不可能放松;不过,也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。根据清华大学教授李稻葵的观点,房地产行业的长期健康发展,并不能一味追求房价的下降,未来应考虑如何促进交易量逐步回升,以消化不断扩大的市场供给。一旦房价下调到位,消化楼市库存将成为重点问题。

  但悖论往往在于:如果开始对房贷定向松绑,可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号,并可能再度刺激房地产市场反弹。因此,无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动,监管者都应慎之又慎;房地产调控应留有“后招”,以应对市场的波动。作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制,房产税正在加紧研究推进,而房产税的征收方式以及力度,将对楼市下一阶段的走势形成决定性影响。(林喆)

  (中证报 林喆)

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