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经济参考报:降息不意味着“救楼市”

发布时间:2012年06月11日 02:12 | 进入复兴论坛 | 来源:经济参考报 | 手机看视频


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  时隔三年半后央行首次宣布降息,有机构乐观地预计,“房企最困难的时期过去了”,市场甚至出现房价可能反弹的声音。对于正处于关键敏感期的楼市调控而言,此举虽然能够对楼市起到刺激效果,但并不意味着能够“救楼市”。

  房地产市场的走向,既取决于行业政策,又受外部货币供应的影响。客观而言,降息能够在一定程度上降低房地产开发商的融资成本,刺激购买力入市和刚性需求的释放,以25年期100万贷款计算,降息直接促使月供下降159元。但在中央屡屡强调房地产调控不放松,限购限贷依然从严从紧的背景下,很难寄望单靠货币政策宽松就能够拯救楼市。

  很多机构将国务院常务会议提出的“稳增长”,与2008年底“4万亿”相提并论,但时移世易。近期中央针对楼市的表态已明确传达出“稳增长”并不等于放松楼市调控的信号。此前,部分城市的试图放松楼市调控的微调举措已被及时叫停。

  国务院常务会议明确要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策”,住房城乡建设部近日也明确表态,坚持房地产市场调控政策不动摇,将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。

  仔细观察会发现,当下的环境与2009年迥异:一方面,当年楼市出现了成交量快速下滑的同时房价暴跌的情况,部分楼盘价格甚至一度跌至2004年、2005年的价格,但本轮楼市调控中,成交量虽然出现了同比大幅下滑的情况,但房价并未出现暴跌,相反,部分城市的价格依然较高,与百姓的心理价位和收入水平相比仍有距离。更值得关注的是,在近期成交回暖的带动下,个别楼盘甚至出现了逆势调价的情况。

  另一方面,与以往历次调控明显不同,本轮调控“抑制投资、投机性需求,促房价合理回归”这一基调始终未变,目前中央仍强调坚持调控不动摇,限购、限贷等行政手段的调控政策仍在执行中,并且楼市的库存依然偏大,短期之内“供大于求”局面很难出现逆转,这决定了房价大幅反弹的基础并不存在。

  此外,在通胀压力犹存,地方债务困局未解的情况下,即便未来货币政策有所松动,也不可能像上一轮那么宽松,虽然今年已连续降低存款准备金率,但存准率仍处在20%的高位,银行放贷能力有限,4月M 2增速不足13%,更为关键的是,资金想轻而易举地流入房地产行业也并不容易。国家统计局最新公布的数据显示,1至5月,房地产开发企业本年到位资金34171亿元,同比仅增长5.7%,虽然增速比1至4月提高0.6个百分点,但与去年动辄20%左右的增速相比仍有明显差距。

  总体而言,降息对楼市的利好作用有限,偏高的库存、并未缓解的融资压力、依然居高不下的负债率仍是房企不得不面对的“三座大山”,“以价换量”仍将是楼市下一阶段将面临的首要任务。但应注意的是,楼市深度博弈仍将持续,既要防止地方政府假借刺激刚需之名行松绑楼市调控之实,也要严格执行差别化的住房信贷、税收政策,防止投机类资金通过各种渠道流入房地产市场。

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