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南京房价首现上涨 专家预测下半年成交量恐回落

发布时间:2012年07月19日 02:58 | 进入复兴论坛 | 来源:扬子晚报 | 手机看视频


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  国家统计局昨天公布6月70个大中城市房价变动情况。值得关注的是,新房和二手房市场双双出现新变化,房价上涨的城市大幅增多,涨幅也进一步扩大。国家统计局高级统计师马晓明解读数据时直言,这正意味着房地产市场调控到了关键时期。就南京而言,6月新建商品房价格比5月涨0.3%,涨幅并列全国第四,也是自2011年4月以来南京的新房首次环比涨价。 

  全 国

  上月新房和二手房涨价城市都增了

  变化一:涨价从二线城市蔓延至京广沪

  6月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有21个,持平的城市有24个,上涨的城市有25个。涨价城市比5月猛增19个,而降价城市一下子缩水22个。

  二手住宅的涨势同时明显。6月价格下降的城市有19个,持平的城市有20个,上涨的城市有31个,涨价面已接近50%。涨价的城市比5月增加了13个,而降价的则少了11个。

  尤其令人关注的是,前几个月,商品房环比涨价的城市主要还集中在二三线及中西部地区,而到了6月份,情况已发生大大变化,京广沪等东部一线城市带头领涨,此前一直处于降价行列的杭州市,此番一举成为新建商品房价环比涨幅最大的城市,涨了0.6%。北京、上海、广州三市6月新商品房价也比5月分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。天津、厦门、青岛、福州等城市新建商品房价无一下跌。深圳虽然环比下降0.1%,但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格也分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

  变化二:14城市商品房涨幅达0.2%以上

  新建商品房价格上涨的多了,而且涨价幅度也大了。6月最大环比涨幅达到0.6%,而5月份才0.2%。这个月,新建商品房价环比涨幅达到或超过0.2%的城市已达到14个,包括北京、石家庄、大连、上海、南京、杭州、南昌、广州、西安、包头、烟台、湛江、泸州和遵义。涨幅前三位的是杭州、大连和湛江。

  江 苏

  南京新房和二手房价格环比都在上涨

  自2011年4月南京新建商品住宅价格由涨变跌之后,其间有2个月的持平,还有12个月的下跌,到今年6月首次出现反弹,环比上涨0.3%,涨幅与北京、遵义并列全国第四。90平方米以下的小户型涨得最多,月涨0.5%,144平方米以上的大户型上涨0.4%。南京的二手房价格也在3月份出现首次上涨后,再现涨势,环比上涨0.2%。不过,从同比数据看,目前南京房价仍低于一年前,新建商品房、二手房同比仍有3.1%和4%的降幅。

  因为恐涨,几次出现连夜排队购房

  实际上,在央行第一次降息过后,随着5月底6月初认购量的增加,房价就已经有了一点回暖的迹象。在这样的市场环境下,南京还出现过几次连夜排队的场景。先是江北六合的荣盛花语馨苑在5月底首次开盘时以实惠低价吸引来购房者连夜排队,由于开盘大卖七成以上,之后该盘在6月中旬的第二次开盘便小涨了100元/平方米。城北的复地新都国际二期在6月中旬开盘时也引起购房者连夜排队。该盘当时的均价在1.6万元/平方米左右,此后紧接着第二次开盘时果然价格出现了小幅回涨。

  刚需释放,90㎡以下小户型价格涨得多

  从统计数据中能够看到,90平方米以下小户型的涨幅要比大户型更大。这与当前刚需集中入市,小户型火热的现象是相符合的。据记者了解,6月份南京楼市每个开盘周末中,销量好的几乎都是刚需楼盘。例如主打89平方米刚需户型的奥南金地自在城8期,在当月一次开盘中当天就卖掉七成左右,该盘也成为当月南京销售榜的亚军。而江宁大学城楼盘保利梧桐语在6月的一次开盘中,72套91平方米的小户型卖得只剩下个位数,同时推出的近120平方米大户型却少人问津。上周末首次开盘的城北红山新盘恒基九珑天誉,当天91平方米和105平方米的户型直接售罄,剩下的都是155平方米大户型房源。

  涨价集中在低开和降过价的楼盘

  从统计局的数据中能够看出,虽然南京房价环比上涨了0.3%,但是同比仍然下降了3.1%。这也是当下南京楼市的写照,涨价的多是低开楼盘,或是前期降过价的项目。例如吸引来客户连夜排队的江北六合荣盛花语馨苑,其首次开盘的折后价只有5600元/平方米,比周边二手房的价格还要低上一截,第二次开盘的小涨也就在意料之中。此外奥南的金地自在城、城北的复地新都国际这些近期有所上涨的楼盘,在此前则都早已降过价,目前回涨后的价格也不及降价前的价格高。

  徐州二手房环比涨幅全国第一

  较为意外的是,苏北徐州的二手房价,在时隔12个月后首次环比上涨,一下子就比5月价格涨了1.1%,与大连并列70个大中城市二手房涨价榜首位。其中90平方米以下和90-144平方米户型的二手房,均环比上涨了1.3%。徐州的新建商品房价格也在连续8个月的下跌后迎来“持平”月。

  江苏另两个城市无锡和扬州,6月新建商品房价也均保持了5月的水平,不涨不跌,二手房价则略跌。

  专家分析

  三大因素导致房价变化

  利率下降,累积刚需释放,部分楼盘销量增加后提价

  对部分城市房价出现的新变化,国家统计局城市司高级统计师马晓明指出,三大因素是导致这些变化出现的关键原因:一是利率下调,购房成本下降,购房人的经济负担有所减轻,部分人的购房意愿增强;二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放,特别是市场对房价走势的预期出现一些变化,购房者担心房价反弹,决定先下手为强;三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后,取消折扣优惠,甚至调高价格。马晓明认为,6月份一些城市房价环比上涨的原因是多方面的,并且具有一定的特殊性。

  马晓明分析说,从同比数据看,大部分城市房价仍然低于去年同期水平。6月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格下降的城市有57个,比5月份增加2个;二手住宅销售价格下降的城市有58个,与5月份的下降城市个数相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市个数均超过80%。可见,经过艰苦不懈的努力,房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制,房地产市场调控取得了明显成效。

  南京房价或已见底 下半年不会暴涨

  时隔14个月之后,南京商品住宅价格首次环比上涨,在众多业内人士看来,这预示着下半年的南京楼市“好戏在后头”。然而,在昨天由365地产家居网主办的“南京楼市务实高端论坛”上,南京大学商学院教授高波表示,下半年南京的买房人不必担心房价会暴涨。

  高波认为,今年上半年3万多套的成交量已创下三年来的数据新高,这表明南京的房地产市场已经初步完成调整,房价或已见底,楼市开始触底反弹,类似的城市还有北京、上海、杭州等地。他指出,过去这两年很多自住型的购房者因为担心房价下跌,不敢出手,而事实上许多楼盘确实出现了10%-30%的价格下行,因此一些有真正购房需求的购房者也纷纷在近期出手。

  下半年南京楼市成交量恐将回落

  既然楼市已经见底,那么下半年的房地产市场会触底反弹吗?网尚研究机构总经理、江苏省房协房地产研究所所长李智认为,南京楼市上半年的成交量是三年来的新高,这在很大程度上释放了市场的购买力,因此下半年的成交量和上半年相比,可能会有所下降。另外,目前待售房源还有300万平方米左右,足以满足市场供应,而开发商在下半年也将维持谨慎态度,不会贸然提价。

  李智还表示,在政府持续释放楼市调控仍将延续的前提下,一旦房价过快上涨,势必招致更为严厉的调控举措,这一点其实开发商心里都有数。

  “南京楼市下半年在‘量'上不会比上半年高,有可能会有一个回落的过程,但回落的幅度也不会太大。”李智表示,对于购房者来说,如果买房不是为了投资,那么下半年是合适的出手时机。“什么时间点买房其实并不重要,选择性价比高的、自己满意的楼盘,才是更需要关注的问题”,他说。

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