京穗两地再现土地高溢价成交质低价优势关键_新闻台

　　北京市住宅市场在沉寂了2个月后，于6月18日成交了首块居住用地——北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地，该地块占地1.5005公顷，建筑面积为4.1836万平方米，在经历了三十多轮竞价后，被北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元，折合楼面价为6657元／平方米获得。该地块的成交不仅结束了北京土地市场长达2个月居住用地零成交的“空窗期”，同时，也是郊区住宅地块首次在年内获得多次竞价局面的地块。

　　就在同一天，恒大地产击败保利、万科等18家房企，以13.22亿元取得位于广州市天河区的珠江新城D4-B2地块。该地块占地面积为9570平方米，规划建筑面积为4.01万平方米，起始价为4.9014亿元，成交溢价率高达169.7%，折合楼面价3.2967万元／平方米，刷新了今年除加油站用地之外的全国楼面价新高。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，北京门头沟地块以49.9%的溢价率成交，已经是现有土地出让溢价率政策允许的最高值。不过，虽然其溢价率很高，但从绝对价格来看，楼面价6657元／平方米相比去年楼面价至少下滑了1252元／平方米，与2009年成交的住宅用地9314元／平方米相比相差约28.5%。另外，此地块位于门头沟区商业中心。周边新房价格一般为18000元／平方米至20000元／平方米，因此，质优价低也是促使其高溢价成交的重要原因。

　　对于广州诞生的新“地王”，陈雪认为，虽然此地块楼面价高达3.3万元／平方米，但如果考虑到其总价13亿元的情况，实际上对于房企资金的压力并不大，因此，新“地王”的产生并不代表房企拿地态度有了根本的转变。

　　另外，由于此次拍卖的地块为商业用地，其楼面价虽高，但作为商业用地来讲，长久持有所潜在的获利空间是非常巨大的。当前整个房地产，特别是一线城市，住宅发展速度过快，商业配套后续跟进的时代即将来临。未来商业用地楼面价高过住宅，可能成为常态。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前的土地成交情况最能说明的是优质地块仍然受到开发企业的追捧，热门地块依旧不缺乏市场，同时，也从一个侧面反映出整体市场资金面的情况。

　　对于未来的土地市场走势，张大伟表示，在已经公布的2012年北京土地供应计划中，预计可能会出现两个极端：小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的深入而继续降温。