20年来，铺王多在北京路 朱文海 摄

　　■发达国家人均商业面积警戒线：1.2平方米，

　　广州人均商业面积：3平方米，为警戒线2.5倍

　　■一铺养三代要求投资回报率：至少8%-10%，

　　目前广州商铺回报率：一般在4%-5%

　　“一铺养三代”、“若要富,买商铺”这样的投资观念曾在千年商都广州得到充分印证。然而，随着商业面积飞速扩张、商业模式急剧变化，这个似乎颠扑不破的真理正遭到挑战。羊城晚报记者连日来调查发现，由于近五年广州商业新增面积超过150万平方米，是前五年新增面积的两倍以上，要在广州投资商铺做到一铺养三代风险越来越大。

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　　商铺新增面积五年翻了一倍

　　“一铺养三代”是深植广州人头脑中的投资定理，有资深业内人士表示，以前在北京路、上下九等少数商圈称霸广州的时候，买一铺养三代基本是没什么风险的。但近几年广州各类商场、商铺大量涌现，商业包装手法也层出不穷，“一铺能否养三代”可得打上问号。

　　据相关机构统计，近年来白云万达广场、友谊国金店、高德置地、太古汇、万菱汇等16个大型城市商业综合体建成陆续开业，总商业面积接近150万平方米，比2007年前五年的商业新增面积高出一倍以上。而且，广州商铺面积的增长速度还在继续。戴德梁行统计，2012年第1季度，广州优质商场新增了约10.6万平方米的商铺面积。

　　近期，恒基兆业、新鸿基、华润等企业纷纷加大对广州商业物业的投资。据悉，目前广州的人均商业面积在3平方米左右，而发达国家的人均商业面积的标准警戒线为1.2平方米/人。毋庸置疑，广州商业面积的不断扩容在升级商业格局的同时，也令市场面临消化大面积存量的考验。

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　　20年铺王都在北京路优质铺位稀缺

　　翻看广州的商铺历史，称得上铺王的铺子在二十年内却一直只存在于北京路。据中介介绍，“现在成交单价最贵的商铺在北京路，今年有商铺的成交单价在每平方米一百多万元。去年北京路还有一个8平方米的小铺，交易价达到了1200万元。”虽然这个数字非常惊人，但也从侧面可以看出，众“商铺生力军”中缺乏高质量的商铺。

　　“北京路有不少独立的街铺是属于私人业主的。而广州大量新建的商场呈现两大极端，好的开发商不会卖散，差的，开发商没有信心做旺才会隔开来卖。而一旦隔开商铺来卖就无法考量整体经营、诚信经营等各种问题。”海印集团董事长邵建明指出，“商场里的商铺隔成小商铺来卖，目前我还没看到成功的案例。”

　　合富置业市场经理梁燕明表示，北京路、上下九路尽管商铺比较优质，但是放盘的很少，主要因为目前调控政策，资金流向优质商业地产，而且业主也担心卖了旧铺后难以找到更好的投资渠道。