中低等级房企债风险相对较大_新闻台

　　基于对房企去年年报及今年一季报的分析，我们认为：在调控政策持续从严背景下，房地产投资整体回落，销量下滑。从拿地、新开工情况来看，房企仍以消化存货回收现金流为主，整体生产活动处于收缩状态。总体而言，房企压力仍存，中低等级房企债风险相对较大。

　　房企短、长期债务偿付压力仍在上升。上市房企流动、速动比率均出现明显回落，分别由去年三季度的2.09倍、0.68倍下滑至今年一季度的1.65倍和0.57倍。房企现金对短期债务覆盖度也继续回落，由去年三季度1.16倍回落至年末的0.98倍，今年一季度略回升至1.03倍，但仍处于历史低位，仅略高于上一轮调控周期末2008年时的水平。资产负债率仍继续攀升，目前已超过70%，企业整体财务杠杆提升。由于资产负债率受总资产规模影响，较难准确衡量企业的偿债能力，我们采用净负债率((长短期借款-现金和现金等价物)/股东权益)，可以看到自去年二季度以来仍在继续攀升，目前已达68%的历史高位。

　　营收状况仍不容乐观。由于房企确认收入有特殊性，当期预收账款很大程度是下期的主营收入，去年末及今年一季度预收账款同比分别为29%和24%，较去年三季度的52%大幅回落，而营业收入加预收账款的同比在去年末、今年一季度分别为0.24%和0.09%，显示房企营收状况仍不容乐观。从净利润指标则可更明显看出，去年末、今年一季度净利润增长分别为-0.02%和-0.44%，出现较为明显的下滑。

　　资产流动性也继续下降，房企目前以去库存为主。由于2009年下半年起房地产投资的明显加快，尤其是2010年房地产开发投资累计同比持续位于36%左右高位，房企存货自2010年二季度起也保持较高增速，2010年至2011年一季度均保持在同比40%以上水平，但随着调控的深入，房企开始以去库存为主要的经营战略，今年一季度存货同比为31%，较以往明显下滑。现金存货比也继续明显回落，去年末、今年一季度分别为18%、15%，较去年二季度时的20%以上继续下降，显示房企在资产流动性方面也继续下降。

　　盈利能力的恶化使得房企以去库存为主要战略，并减少投资，以保证现金流。如图所示，房企自由现金流(经营净现金流+投资净现金流)流出状况较去年一季度大幅减缓，仅流出1.38亿，仅为去年同期的37%。

　　从个券债务情况来看，部分房企短期偿付风险仍较大，多数房企短期偿付压力较去年四季度仍有增长。其中09银基债、09泛海债、09东华债现金对短期债务的覆盖度仅为0.02倍、0.19倍和0.16倍，均在去年末的低位水平上继续下降，09银基债、09东华债账面现金分别仅为0.15亿和0.5亿，临近枯竭状态，09泛海债尽管账面现金尚有7.86亿，但其短期借款、一年内到期的非流动负债分别达10.23亿和31亿，因此短期偿付压力仍然较大。

　　而对于万科、金融街、中粮等优质房企而言，不仅销售力度加大，而且优质房企对现金流的管理及控制能力较强。尤其万科一季度营收达103亿，同比增长达29%，优质房企短期偿付风险有所降低。万科现金对短债覆盖度由去年四季度的1.45倍回升至2.19倍，09金街01由0.81倍增至0.89倍，08中粮债由0.66倍增至0.76倍。

　　整体来看，房企信用资质继续出现分化，中低等级品种风险仍相对较大，而优质房企投资价值有所显现。　东海证券郑文旭