置业在线(2012.05.04)_新闻台

　　拒收未验收商品房算不算违约？

　　钟先生来电问：我购买了一套某楼盘的商品房，几天前收到开发商的交房通知。当我要求开发商出示工程竣工验收备案表时，开发商说还没拿到，但房子已通过了设计、监理等单位的验收。经过查验，我发现房子存在地面、墙面裂缝等质量问题，我为此拒绝收房，可开发商说我如不收房就是违约。请问，拒收未验收商品房算不算违约？

　　江西商海律师事务所崔莹律师：钟先生拒绝接受未通过建设工程竣工验收备案且存在质量问题的房屋并不构成违约。因为开发商交付的商品房不具备交房条件，不得交付。如果到了合同约定的交房时间，房屋仍然不具备交房条件，则开发商构成延期交房违约；如房屋存在重大质量问题或影响使用功能缺陷，则开发商构成质量违约；如房屋面积缩水超过3%，则开发商也构成违约；如房屋存在质量瑕疵缺陷，且拒绝或拖延修理义务，则开发商构成质量保修方面的违约等。

　　城市房地产管理法第26条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　城市房地产开发经营管理条例第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第31条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　擅自封闭阳台属违规改建

　　李小姐来电问：买房的时候，我问售楼人员收房后是否可以封闭主卧阳台，售楼人员说可以。但是现在交房了，装修的时候物业却不让我们封闭主卧的阳台，连用玻璃封闭都不行。想问物业“不准封闭阳台”的行为是否有违反法律规定？

　　江西商海律师事务所周立新律师：售楼人员的口头说法不具备法律效力，除非你和开发商当初签订的购房合同上写明了阳台可以封闭，不然，你是不能私自封闭阳台的，这还涉及到收房后的改建问题。“改建”是目前物业管理碰到的普遍情况，改建是违反楼盘原定规划标准的，法律规定也不允许改建。如果开发商或物业同意业主改建的话，那开发商或物业的行为就违法，同时开发商还要对改建行为承担相应的赔偿责任。

　　如果你在选房、购房以及交房时有关于政策、法律法规、专业知识等方面的问题弄不明白，可致电0791―86849025或者登录江南都市网房产频道（house.jnds.com.cn）咨询。本报房地产事业部记者将帮你请教专家、律师和专业人士为你解答。

　　文/记者夏震