　　目前来看,调控政策没有软化或微调的可能,楼市的支撑主要还是依靠城市化进程中刚需客户对市场的托底。而实际上我们也可以看到,烟台楼市试探性的,由刚需主导的,积压已久的,刚刚开始的成交量回暖。

　　楼市开春成交翘尾

　　据烟台房地产交易网数据显示,烟台房地产市场截止到2月25日,当月共网签房源1039套,六区整体均价为5073元/㎡。事实上,今年2月份的成交数据繁荣,一大原因是翘尾因素影响,数据反应的大多是2011年四季度的成交情况。原因在于限贷、限购、限价,三限之下,成交在四季度陷入寒冬,购房者的市场信心受挫,观望购房,推后签约,尤其是银行层层设卡造成的按揭办理困难,使得市场数据的滞后性是历年所罕见的。比如,正常年份,认购到签约一周内完成,一个月内办理按揭,但2011年在这几个环节的时间因各种原因很多手续而延长至下一年……

　　实际上,烟台房地产市场在去年第四季度已经出现明显回调,部分楼盘甚至出现20%的价格下调,只是未调整到位,市场追涨杀跌,和数据滞后所造成信息滞后。总体而言,目前房地产市场从2011年初的“价稳量跌”到“价跌量稳”再到春节后价格进一步调整,成交量开始爬升,足以证明开发商“以价换量”的销售策略开始生效。而随着央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点政策的实施,买房人又迎来一个政策性利好。

　　刚需盘上半年将唱主角

　　正如人们常说的,“一千个人的眼里就会有一千个哈姆雷特”。楼市政策敏感期,由于各方的利益不同,从而解读角度就会不同。而作为实实在在的刚需们,不少人已经有“该出手时就出手”的决心。据某网站对本市居民购房意愿的调查显示,有超过5成的网友属于婚房刚需购房者,有超过6成的网友表示有房才能结婚。而目前市场环境下,婚房置业者自然而然成为楼市主力。　

　　从成交数据可以看到,由于受调控政策的影响,刚需客户已经成为支撑楼市的重要群体,品牌力也已不足以成为决定销售的重要因素,而实际上的价格促动,才可以引起市场的充分关注。随着楼市买方市场的到来,在经过一段时间的储蓄后,三四月份有望掀起年后的首轮开盘、销售小高潮。

　　事实上,刚需盘提前血拼的意图已经在优惠措施、区域楼市上有所体现,本市的众多项目也已经展开拳脚。据了解,烟台某一综合体大盘已经在优惠措施上有所表现,意图在上半年以数量和价格决战楼市。

　　刚需盘首要考虑生活配套

　　抄底只对投资购房来说有意义,真正有住房需求的人,价格只是其中一个重要因素,他们还有交通、地段和生活配套等方面的考虑。在区域选择上,刚需更倾向于交通便捷的区域；其次,在户型上并不过分求大,大多在60—90平方米就能满足居住需求。再有,他们注重楼盘周边的生活环境,日常购物场所以及大型商业购物中心、娱乐场所都是生活必备的元件。

　　相对来说,今年上半年的时机较为成熟。不仅因为现在“准备金率”、“差异化信贷”等方面有利好情况出现,而且现在市场上房源丰富,优惠幅度大,购房者处于优势地位,有机会选到性价比高的优质房源。

　　总体来看,2012上半年的楼市,依然是在政府严控,但局部放风(首套房),开发商降价但和购房者拉锯式博弈的过程。虽然,春节后吹来徐徐暖风,但整体严寒,大势艰难调控依然是主旋律。在这一点上,开发商不要过分乐观,购房者也要见好就收。

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