　　近期我们对河北的石家庄、邯郸，山东的聊城、济南，河南的郑州、洛阳等城市房地产市场进行了调研。

　　调研收获有二：1.二、三线市场楼盘到访量和成交量在开春之后均有所回升，验证了我们“小阳春提前”的判断，而且值得注意的是，这次销售回暖，并没有伴随着开发商的降价促销或者大批推盘行为，因此，我们认为销售改善趋势有望持续到3月中下旬；2.首套房贷利率或有松动可能，继我们去年10月中部区域调研获得信贷利率上浮10%~20%信息，从而提示市场销售将出现下滑之后，我们这次看到随着年初贷款额度的逐步打开，按揭放款周期在缩短，而且调研结果显示，首套房贷利率近期或存在松动可能，将进一步支撑春节以来的刚性需求释放。

　　我们认为，2012年政策大趋势将以微调、预调的定向式放松为主，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松，下调存款准备金率，地方政策微调/取消限价，下调利率，消限购/限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到产业限制政策放松。

　　我们重申2月-3月中看反弹的观点，因为我们看到地产行业销售、政策两个关键驱动因素：1.行业销售指标在环比转好，这已经被我们调研所验证；2.政策面，房价停涨，中央政府调控压力已经部分释放，接下来中央层面将以预期管理为主的调控手段来巩固调控成果，短期内，至少看到两会结束前的阶段，行业调控政策方面不会有大动作，地方政府微调、货币层面放松将有助于地产股估值提升。而且市场担忧的风险因素，比如公司2012年盈利下调、信托融资风险、房价大幅调整等等，也都不会在这段时间集中爆发而对股价造成扰动。

　　股票选择上，我们认为，一季度反弹主要是受基本面短期复苏、年初信贷松动、地方政府政策微调所推动，这三个因素在短期内不会有趋势性转变，因此，个股上关注万科A、招商地产、金融街、中国国贸、金地集团、首开股份等。申银万国

　　(来源:东方早报)