集体土地不宜成公租房用地主要来源_新闻台

长沙市主城区一处新建的保障性住房新华社图片

　　日前有报道称，国家土地管理部门有意利用农村集体用地来建设公共租赁住宅，以缓解日益严重的保障房建设供地矛盾。据估计，2012年全国保障房需开工700万套，约需要供地50-60万亩。这对于各地政府来说的确是非常严峻的任务，其中廉租房、公租房的土地供应尤其困难。在这种形势下，利用集体用地建设租赁型保障住宅不失为“两全其美”的方案,尤其引人注目。

　　该方案利用的是“集体用地”资源，而不占用地方政府的“国有土地”资源，地方政府可以继续以较高的市场价格出让国有土地使用权，不至于因为保障房供地使得地方财政“失血”过多。此外，由于建设的是租赁型保障房，产权仍归属于农村集体用地所有，所以不会出现以往的集体用地产权的商品住宅，即“小产权房”，不会对现有的土地和住宅市场形成冲击。

　　那么，农村集体土地能否成为公租房等租赁型保障房日后供应的主要来源？笔者认为并不会，主要有以下几点理由。

　　首先，农村集体土地的地理位置，大多位于城郊结合部比较偏远的地方，甚至是远郊。这样的土地位置作为公租房建设本身来说价值也有限。公租房的保障对象是中低收入的城市年轻上班族，如果保障房附近没有轨道交通或公交线路等配套措施，对于每天朝九晚五的人来说非常不方便。因此，虽然农村集体土地资源很丰富，但真正适合作为保障房建设用地的并不多。

　　其次，即使有适合开发的集体土地，如何来平衡土地产权人，即当地村民与开发者之间的关系也十分微妙。作为公租房项目来说，即使不涉及产权，在实际使用农村集体土地的情况下，开发方是否应该给予土地产权持有人一定的现金或其他形式的补偿也值得重视。补偿的形式和价格，将直接关系到公租房的租金水平与开发运营方的收益率。

　　第三，大规模地将集体土地建设作为保障性住房用地，某种程度上也将对国有土地管理造成一定的冲击。毕竟，保土地“红线”是国土部门的重要职责之一。

　　尽管如此，笔者仍旧认为集体土地可以作为公租房建设土地供应的重要补充，并可在多个方面着力布局。对于我国城市中普遍存在的城中村改造项目来说，其地理位置和周边配套环境非常适合作为公租房建设。在不改变集体产权的情况下，可以将改善城中村居民住宅条件与公租房建设结合起来。此外，集体用地选择需纳入所在城市的区域规划方案之中，并按照地段、配套、交通环境等要素进行分级。对于那些评级较高的集体产权土地，可优先进行公租房建设。只有如此，公租房才能真正高效地解决城市“蚁族”们的住房难题。

　　(来源:中国证券报)