专家帮你解读楼市玄机（图）_新闻台

3.15前夕专访天津房地产学会副会长徐保满

　　因为消费者对采光权的要求，才会有开发商对容积率的注意。购房合同里的公摊面积都摊到了哪里？这些楼市里的玄机，你在消费维权时注意到了吗？为此,3.15前夕，本报记者专访天津房地产学会副会长徐保满，请她就楼市里消费者不知道的事儿进行解答。

　　采光权与容积率的关系

　　徐保满认为，消费意识的觉醒是循序渐进的过程，当消费者具备了最基本的房屋居住权之后，在消费房屋的过程中，就开始注重对采光权的诉求。“如果楼宇之间距离过近，居住其中的人享受不到阳光，那么就侵犯了采光权。”徐保满说。正是由于消费者消费意识的觉醒，才使得更多的消费者在购房时关注容积率，而生产房屋产品的开发商，也因为消费者的关注，在建筑房屋时注意容积率不能过高，以免侵害消费者的采光权。

　　据了解,容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此，绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

　　公摊都摊到哪里

　　很多消费者在购房后，拿到手中的购房合同里都会写明房子的建筑面积、套内面积和公摊面积。以一套建筑面积91平方米的商品房为例，套内面积是70平方米，那么公摊面积就是21平方米，那么公摊面积到底都摊到哪里，在合同里就很少会体现。

　　“比如有的住房公摊是把楼梯、电梯面积算进公摊，有的把物业值班室也算进公摊，有的商住两用房，一楼是底商，二楼以上是住宅，开发商不仅把底商销售出去，同时也把底商作为公摊面积，让住宅用户买单，这就显得非常不合理。毕竟消费者买房子，就按照销售面积来买单。目前国内房地产市场监管部门对于公摊面积的界定没有明晰的规定，直接导致房地产交易过程中不断出现争论的焦点。”徐保满告诉记者。

　　法规条目过粗导致维权障碍

　　作为南开大学房地产金融与法律研究中心的主任，徐保满告诉记者，房地产业内的法律、法规不健全，有些法规条目过粗，都会导致消费者在维权过程中无所适从。举个常见的例子，很多新房交房之后，房屋出现的问题，有些属于开发商，有些属于物业公司，往往就会出现物业公司与开发商相互推诿扯皮的现象。消费者最后只有采取不交物业费这样极端的办法来解决，这样的情况很多物业公司都会碰到，不交物业费就会导致物业公司难以为继，最后就是恶性循环。

　　她介绍，在物业管理中，业主委员会的定位、责任是什么，物业公司的责任和权力是什么，很多规定都非常模糊不明确。物业公司的资质审查标准是什么，哪个部门来审查，出现问题哪里来监督，这些都没有很明晰的规定，导致很多消费者维权无门。

　　徐保满告诉记者，如果消费者在购房中出现问题，维权的途径除了法律途径外，还有房管部门的政策法规处，另外，天津房地产学会也能提供相关的政策咨询和与开发商协调的作用。

　　记者宋景怡

　　作者：宋景怡