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冯海宁
国家统计局2月18日发布“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”,数据显示,全国70个大中城市,房价没有一个出现上涨情况。新建商品住宅环比全部停涨首次出现。北京方面,二手房价格从去年8月环比停涨之后,进入下跌通道,至1月份,已经连续5个月环比下跌(2月19日《新京报》)。
从国家统计部门重点监测的全国70个大中城市的房价变化来看,中国房价开始告别了上涨时代。尽管房价持平的城市还有22个,但可以肯定的是,短期基本没有上涨的可能,中国各地房价全部下行值得期待。这不仅是历时一年的新一轮宏观调控所取得的效果,也是房价过高之后市场之手调控的结果。
总结这一轮宏观调控的特点,笔者以为,主要是“限”字发挥了积极作用,有的地方采取了限购、限贷,还有的地方在限购、限贷的基础上还采取了限售、限价。尽管“限”在现实中出现了争议,但要看到“限”收到了立竿见影的效果。
在笔者看来,尽管房价已经告别上涨,但距离我们通常所说的合理价位还有很远的距离。这不仅是从房价回落的幅度而言,也是从房价回归合理水平的时间而言。也就是说,房价要想在一个合理的时间回归到合理的价位,恐怕要经过一个曲折的过程,比较漫长的时间。
这是因为,房价回归是相关利益方互相博弈的过程,楼市监管部门、地方政府、房地产开发商、购房人就是这场博弈的参与者。监管部门决心越坚定,购房人观望越有耐心,房价下跌幅度就越大,下跌速度就越快。
现在的关键问题是,一要尽快明确各地房价的“合理价位”,二要出台长效政策把房价稳定在“合理价位”上。如果不明确“合理价位”,可能会出现一种结果,即某些地方政府认为房价已经调控到位了,而公众则持相反意见,最后就变成了“公说公有理,婆说婆有理”,只有争论没有结论。
毫无疑问,一系列“限”的政策迟早要退出,但接棒的长效政策还不见踪影。尽管房产税已在重庆、上海试点了,住建部最近也首次提出加快推进房产税试点,要扩大试点范围,但并没有拿出推进的路线图和实施的时间表。如此,房价的回归之路是否通畅,回归合理水平之后会不会反弹,让人不免担忧。
在笔者看来,仅仅是推进房产税试点远远不够,而是要从体制上、法律上建立长效机制,比如,改革财税体制以改变土地财政现状,把地方政府从土地财政的泥潭中拉出来。再如,修改土地法、城市房地产管理法,早日出台住房保障法,让中国楼市从目前的行政调控走向法治轨道。
因此,观察房价告别上涨距离合理价位还有多远,既要看目前和今后一段时间各方如何博弈,也要看如何、何时从体制上、法律上建立长效机制。我们要意识到,尽管行政调控有灵活性等优点,但只能是治标不可能治本,只有深层次的体制改革、制度建设才能让中国楼市真正健康起来。
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