先算回报再定配置租金合理早借多赚_新闻台

　　我是一名房地产经纪人。经常有客户和熟人来问我，毛坯房出租合算还是全装全配后出租合算？怎样才能使租房的收益最大化？我总是先让他们首先对自己的出租房源做好“功课”，再制定适合的租房方案，以期获得最大收益。

　　根据预期决定装修

　　首先你要想好你的待租房屋能出租多少年，如果仅想出租个二三年，那就以原样出租比较好。虽然毛坯房全装全配后的租金是原来的2.5至4倍，但你如果二三年后就想把房子出售或自己住，很可能赚的房租扣除所用的装修费就所剩无几了。基本上可以遵循这样的原则：房子的价值越高，越是要装修后出租；想出租的年份越长，越是要装修后出租。

　　去年我接待了一个要出租房子的业主，他的房子是动迁安置房，地处泗泾地区，房型、环境都很好，又有电梯，但离市区远，他想十年后退休才来住，为图省事想以毛坯房出租。我帮他分析：这套房子现在价值100万元，毛坯租房价是每月1000元，资金回报率为每月千分之一，如把它装修配齐后出租，租金可达2500元至4000元。这套97平方米的房子低、中、高装修的费用大约为8万、12万、16万元，这样每月的资金回报率等于可达千分之二点三至千分之三点五。以静态计算：借毛坯房10年的房租总收入为12万元，简单装修后的10年装修总收入为30万元，就算10年后装修折旧为零，简装房出租的总收益整整多出10万元。这位业主听了我分析后恍然大悟，后来他装修及配齐家具厨卫设备设施才用了不到6万元，最后以每月2500元价格出租。

　　报价科学切忌虚高

　　业主都想把自己的房子租金标价标得很高，这是很不科学的。如果你的标价脱离了社会认可的价格，就会无人问津。对于待租房来讲，时间就是金钱。有的业主斤斤计较月租金中的一二百元，他没想到一个月的租金，分摊到每个月也有几百元。早租出去一个月，早把你讨价还价的那部分赚回来了。在租房价格行情由低往高走时，租金定得要高一些，此时不怕租不出去；租房行情由高往低走时，租金定价要低一些，尽快把房子租出去；在租房价格行情平稳时，要取同类出租房的中间价。

　　房客素质更加重要

　　业主出租房屋时，既要考虑较高的租金，更要考虑房客的素质，特别是在出租装修房的时候。素质好的房客，不但诚实守信，而且会正确使用及时保养你的设备设施和家具，达到业主希望的延长装修、家具和厨卫设备设施的使用寿命的目的。

　　我经常听到业主抱怨，有的房客不主动缴纳房租，需业主反复催讨；有的房客走了，欠了电信局电话费要业主来还；有的房客，租房时是一家人，后来住了好几家；更不要说有的租客不会正确使用燃气热水器、电源等设备设施而造成后果，产生法律纠纷的。虽然有些可以在租房合同附件上约定，但大部分情况是无法预见的，要靠房客素质来保证。所以，在出租房子时，一定要注重房客的素质，不然后患无穷。

　　刘宏