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楼市在吹“徐徐暖风”

发布时间:2012年02月12日 15:34 | 进入复兴论坛 | 来源:南京龙虎网-金陵晚报 | 手机看视频


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  昨天,针对买房人关心的热点问题,本报记者对网尚研究机构总经理李智进行了采访。

  调控政策将出现微调

  记者:2012年调控政策是否会有所放松?

  李智:上半年,楼市调控仍然维持从紧的基调,但地方及相关部委会在微调上下工夫。各城市在不触及“抑制投资投机需求”这根中央政策“红线”的基础上,方法会五花八门地出来,种种信号表明,房市在吹徐徐暖风。

  预期年中或三季度,将是政策变化的一个重要的时间窗口,但即使这样,也只是调控政策适度放松,而不是放开。在此前提下,下半年房地产市场将会出筑底、盘整、复苏。

  对于开发企业来说,上半年仍然是最难熬的一段时间;对于购房人而言,较好的购房时机已不再遥远。当然,也有可能上半年地方博弈成功,楼市上半年率先筑底,盘整,下半年保持盘整、复苏态势,2013年趋势有所向上。

  二三季度成交量将上升

  记者:今年南京楼市会出现房价止跌回升、成交量回升吗?

  李智:从房价实际运行看,2011年主要以刚需盘、郊区盘为主的部分楼盘,出现约20-30%左右的深度跌幅,促进了成交量放大,并出现一、二手房价格倒挂现象,但高价盘、高档盘,虽然成交量下滑明显,但跌幅弱于刚需盘。

  2012年上半年,不排除个别楼盘为促进成交,会有补跌行情出现的可能,幅度在15-20%左右,刚需盘反而跌幅有限,率先进入盘整、筑底期,优惠举措也只会阶段性出现。按正常推测,下半年会进入楼市价格全面筑底期。

  历次调控显示,刚性需求是市场真正的支撑力量,2008年7-11月及2011年5-11月,作为市场最为困难的阶段,其住宅月度成交量依旧保持在25-35万平米,日均成交量在80-120套之间。1月前两周,南京市日均住宅成交套数在87套左右,基本接近历史最低成交水平。

  尽管存在年初信贷额度相对宽裕等利好因素,但在宏观政策不出现大逆转的前提下,预计改善性需求及投资、投机型需求短期难以集中释放,成交主力依旧是刚性需求,上半年住宅成交量保持稳定是大概率事件;随着价格逐步止跌企稳及政策放松预期的加强,预计二、三季度部分场外观望的改善性需求进入市场,届时成交量或将增加。

  二手房价仍难大幅下跌

  记者:目前南京一、二手房价倒挂现象是什么原因?

  李智:二手房价为何更具有抗跌性,分析一下内在原因。二手房也叫存量房,由现户籍人口所有(南京人、或新南京人),持有成本低,售卖意愿不足是主要原因,所以我们看到,一手房价下跌多的区域往往是该区域入住率低的区域,也是二手房支撑房价比较薄弱的区域,主城内房价抗跌性主要功劳在于大量自住的存量房存在,来支撑房价。

  未来房价是否真正下跌,跌幅多深,主要取决于二手房市场卖盘多少,开发商因资金链窗口期下跌,只对房价下跌起到部分作用。

  增加持有成本是促使二手房抛盘的动因,也是促使市场价格下降的手段,一、二手房价倒挂会部分抑制房价下跌速度。二手房成交量萎缩对一手房开发商反而是一件好事。

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