楼市在吹“徐徐暖风”_新闻台

　　昨天，针对买房人关心的热点问题，本报记者对网尚研究机构总经理李智进行了采访。

　　调控政策将出现微调

　　记者：2012年调控政策是否会有所放松？

　　李智：上半年，楼市调控仍然维持从紧的基调，但地方及相关部委会在微调上下工夫。各城市在不触及“抑制投资投机需求”这根中央政策“红线”的基础上，方法会五花八门地出来，种种信号表明，房市在吹徐徐暖风。

　　预期年中或三季度，将是政策变化的一个重要的时间窗口，但即使这样，也只是调控政策适度放松，而不是放开。在此前提下，下半年房地产市场将会出筑底、盘整、复苏。

　　对于开发企业来说，上半年仍然是最难熬的一段时间；对于购房人而言，较好的购房时机已不再遥远。当然，也有可能上半年地方博弈成功，楼市上半年率先筑底，盘整，下半年保持盘整、复苏态势，2013年趋势有所向上。

　　二三季度成交量将上升

　　记者：今年南京楼市会出现房价止跌回升、成交量回升吗？

　　李智：从房价实际运行看，2011年主要以刚需盘、郊区盘为主的部分楼盘，出现约20-30%左右的深度跌幅，促进了成交量放大，并出现一、二手房价格倒挂现象，但高价盘、高档盘，虽然成交量下滑明显，但跌幅弱于刚需盘。

　　2012年上半年，不排除个别楼盘为促进成交，会有补跌行情出现的可能，幅度在15-20%左右，刚需盘反而跌幅有限，率先进入盘整、筑底期，优惠举措也只会阶段性出现。按正常推测，下半年会进入楼市价格全面筑底期。

　　历次调控显示，刚性需求是市场真正的支撑力量，2008年7-11月及2011年5-11月,作为市场最为困难的阶段，其住宅月度成交量依旧保持在25-35万平米，日均成交量在80-120套之间。1月前两周，南京市日均住宅成交套数在87套左右，基本接近历史最低成交水平。

　　尽管存在年初信贷额度相对宽裕等利好因素，但在宏观政策不出现大逆转的前提下，预计改善性需求及投资、投机型需求短期难以集中释放，成交主力依旧是刚性需求，上半年住宅成交量保持稳定是大概率事件；随着价格逐步止跌企稳及政策放松预期的加强，预计二、三季度部分场外观望的改善性需求进入市场，届时成交量或将增加。

　　二手房价仍难大幅下跌

　　记者：目前南京一、二手房价倒挂现象是什么原因？

　　李智：二手房价为何更具有抗跌性，分析一下内在原因。二手房也叫存量房，由现户籍人口所有（南京人、或新南京人），持有成本低，售卖意愿不足是主要原因，所以我们看到，一手房价下跌多的区域往往是该区域入住率低的区域，也是二手房支撑房价比较薄弱的区域，主城内房价抗跌性主要功劳在于大量自住的存量房存在，来支撑房价。

　　未来房价是否真正下跌，跌幅多深，主要取决于二手房市场卖盘多少，开发商因资金链窗口期下跌，只对房价下跌起到部分作用。

　　增加持有成本是促使二手房抛盘的动因，也是促使市场价格下降的手段，一、二手房价倒挂会部分抑制房价下跌速度。二手房成交量萎缩对一手房开发商反而是一件好事。