北京1/3降幅超15%楼盘降价换量未如愿_新闻台

　　成交僵持之下，降价促销并非万能药。

　　亚豪机构一份统计数据显示，时下京城楼市共有12个降价幅度超过15%的在售楼盘，其中4个楼盘降价后销量不增反减。该机构认为，降价后楼盘反而陷入滞销，原因在于降价时间和降价力度“未跟上市场节奏”。

　　两“白菜价”楼盘境遇迥异

　　2011年12月17日，北京通州楼盘东亚逸品阁的微利入市方式迅速搅动了京城楼市。该楼盘以起价13200元/平方米入市，成为通州区最低价入市楼盘。其周边楼盘销售均价仍停留在15000元/平方米左右，而该楼盘开发商自行公布的项目成本价为12347元/平方米。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，东亚逸品阁开发商东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对此的解释是，“这是公司快速回笼资金的需要”。

　　但开发商回笼资金的愿望可能一时难以如愿。

　　北京住建委网站上关于东亚逸品阁项目的预售信息显示，该项目共推出361套住宅和128套地下车库，但截至1月12日的近一个月销售期内，住宅签约量只有12套，签约率仅约3%。

　　值得关注的是，12套已成交住宅的签约均价为13422元/平方米，相较于开发商自己公布的成本价12347元/平方米，利润空间不足1100元/平方米，但现实是，“白菜价”卖房仍难获得消费者认可。

　　与东亚逸品阁形成对比的是，去年年底同样微利入市的龙湖时代天街却出现热销。

　　龙湖旗下的龙湖时代天街于去年11月初以12000元/平方米低价上市，被指亏本卖房。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟指出，该地块土地楼面价为7519元/平方米，叠加部分交易成本及税费，已经接近8000元/平方米。再算上3000元/平方米左右的基本建安费用，2000元/平方米左右的税费，1000元/平方米左右财务成本及最基础的营销费用，该项目保本价在1.4万元/平方米左右。不过，龙湖相关人士向《每日经济新闻》记者否认了亏本卖房。

　　北京住建委官方网站龙湖时代天街项目预售信息显示，该楼盘于2011年11月9日获得预售证，并随即推出619套房源，截至1月12日，成交445套，近两个月销售期内的签约率近72%，在时下僵持的楼市下，实属难得。

　　跌幅超15%仍难换销量

　　降价却难获销量的楼盘不止东亚逸品阁一个。

　　亚豪机构的统计数据显示，时下京城楼市中在售价格降幅超过15%的典型楼盘共12个，其中降价后热销的项目有8个。这8个项目在降价后累计成交2164套，比降价前增长了184.4%。另有4个项目降价后销量不增反减：截至目前，这4个项目降价之后，住宅累计成交量为80套，对比降价之前的201套成交量，反而减少了60.2%。

　　郭毅分析，8个降价换量成功的楼盘，在定价上存在三个成功元素。首先，降价后的楼盘售价集中在1.4万~1.8万元/平方米，目标消费群锁定市场上需求迫切、对价格又敏感的主流刚需人群；其次，降价时间较早，捷足先登。8个降价换量成功的楼盘多为区域内的领降盘，能在第一时间“俘获”该区域房价的阶段型观望者，待市场成交量实现突破后抢先换回了部分销售回款。相较而言，4个降价后反而滞销的项目，皆为跟随性降价项目；第三，以空间换时间。一些在降价时间上未能抢占先机的楼盘，通过后期超大幅度的降价换回了销量。