楼盘亏本价爆出开发商拿地潜规则_新闻台

　　随着大兴某项目的216套房以11800元/平方米的价格当日卖光，再现“日光”效应，北京开发商价格底线再次有所突破。有分析者称，在该项目拿地时楼面价7519元/平方米的情况下，售价跌破12000元/平方米已是“亏本”卖房，但同时该说法也被开发商否认。对此本期发起调查，超过七成网友表示，不相信开发商真的在亏本卖房。

　　您认为“日光盘”是否会触动大兴其他项目，引起连锁降价？

　　■是 59.70% ■否 18.30% ■难以判断 22.00%

　　在您看来，开发商是否真的会亏本卖房？

　　■决不会 71.20% ■有可能 16.10%

　　■“亏本”与否尚难断定 12.70%

　　开发商否认“亏本”说法，称“通盘把控成本以及利润”

　　■未来还有降价空间 62.90%

　　■前期的高价明显赚够了 30.40%

　　■现在已是价格底线 6.60%

　　对于“底价日光盘”现象您怎么判断？

　　■仅是个别项目现象，不代表北京市场普遍性 69.90%

　　■可购房人群有限，很难再出现此类事件 20.00%

　　■价格已达到大多数购房人心理价位 10.10%

　　调查单位：北京晚报新浪乐居

　　调查人数：6093

　　亏本价爆出拿地潜规则

　　11月19日，位于大兴的某项目以11800元/平方米的价格开盘，随即有房地产研究机构称，该项目地块去年由开发商以348089万元竞得，规划建筑面积46万平方米，据此计算出开发商拿地价格为7519元/平方米，再加上基本建安成本3000元/平方米、税费成本2000元/平方米以及财务成本和最基础的营销费用1000元/平方米，该项目的成本价约为14000元/平方米，因而此次推出的216套房源基本属于亏本销售。

　　对此，该开发商媒体负责人称“出让文件中的46万平方米建筑面积是指地上部分，该地块还有20多万平方米的地下面积，如车位等也可以销售。加起来该地块的总建筑规模为75万平方米，这就大大稀释了单位拿地成本。”

　　究竟是“亏本入市”还是开发商“另有底牌”？这“20多万平方米的地下面积”究竟是从何而来？是否像开发商所说的归其所有？

　　北京京华律师事务所、房地产专业律师

　　秦兵：地下面积几乎是白送给开发商

　　根据《城市居住区规划设计规范》，对小区的车位配比都有一定的要求。因此小区要配建地下车库和人防。不过在进行土地出让时，政府为了鼓励竞买，促成成交，会以低价甚至赠送的方式，出让地下面积。这就为开发商节省了土地成本。而不论地上建筑面积还是地下面积，都要写进出让协议中。

　　国家《住宅设计规范》规定，层高低于2.2米的部分，不能计入建筑面积。也就是说，如果地下车库的层高低于2.2米，是不计入建筑面积的，也就不用支付土地成本。因此，我们可以看到，很多地下空间、地下车库的层高都比较低，很多都在2.18米左右。

　　在当前土地成交面积下降的情况下，这种做法还是比较普遍的。我国的法律对此并没有明令禁止，因此，这种行为可以说是合法不合理。

　　北京新城兴业房地产开发有限公司副总经理

　　苗丰：“亏本入市”更像是一场营销

　　项目成本价到底怎么算？建安成本、人员成本究竟有多少？普通老百姓很难算清。甚至连一些没有与土地打过交道的开发商都很难算清。但作为开发商而言，怎么算不重要，最关键的是要考虑企业是否盈利。因此，“亏本入市”的销售手法背后却隐藏着更多营销的背影。

　　诚然，面对限购政策带来的低迷市场，不少开发商都想尽办法尽快将项目销售出去。实际销售过程中，也不排除一些开发商“赔赚吆喝”，但一下拿出几百套房子赔本卖的事情几乎不可能出现。

　　尽管按照地价、建设成本计算，该项目看似销售价格已经低于成本价。但要注意的是，项目20多万平方米的地下空间成本可是几乎为“零”。