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惠城区、惠阳区和大亚湾区的住房价格位列全市前三位。资料图片
市房管局预计,下半年新增供应量、成交量以及商品房价格都将有所回落。资料图片
今年,中央出台了一系列调控房地产市场的政策,通过土地、金融、税收等手段加强市场调控。严厉的调控政策给惠州房地产市场也带来一定影响,但影响程度远不如一线城市。
近日,惠州市房产管理局发布了2010年上半年惠州市房地产市场运行情况分析报告,报告认为,惠州上半年开发投资仍保持较快增长,但增速趋缓,商品房新增上市供应充足,总体销售情况良好,商品房价格较为平稳,预计下半年住房价格会出现小幅回调,稳中有降。
投资涨幅有所回落
今年上半年,全市共完成房地产开发投资119.28亿元,同比增长44.24%,涨幅有所回落。
开发规模较快增长主要有两个原因:一是2009年初受金融危机余波的影响,大部分开发企业仍处于观望状态。去年上半年基数较小,导致今年上半年同比涨幅较大；二是今年初房地产市场延续了2009年下半年的良好势头,成交量大幅增长,开发企业信心增加,加大了资金投入,加快土地的开发利用,使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。
然而,随着中央对房地产市场调控力度的加大,第二季度商品房销售量明显下降,开发企业资金回笼速度减慢,对后市预期较不乐观,逐步放慢了开发投资的速度,导致上半年房地产开发投资增速放缓。
中小户型集中上市
上半年,惠州商品房批准预售面积328.55万平方米,同比增长135.33%,其中住宅285.12万平方米,同比增长121.78%。
增长较快主要的原因是,房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来,以消化存量为主,2009年上半年新增供应较少,同时由于年初销售形势良好,开发企业加快在建楼盘上市的速度,使得今年新增上市规模较大。
从面积来看,上半年,全市90平方米以下商品住房上市量所占比例为16.89%,90-120平方米为26.62%,120-144平方米为25.83%,144平方米以上为30.66%。从住房套型来看,120平方米以下住房的上市量与去年同期相比明显上升。
由于惠州房地产市场长期以大户型住房为主,中小户型所占比例较低,中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷,又迎合了市场的需求,受到了购房者的青睐,产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性,因而上半年中小户型住房上市相对集中。
销量环比下降17.2%
上半年,惠州商品房累计销售面积269.21万平方米,较去年同期增长2.12%,与去年下半年相比,出现较大幅度回落,环比下降17.2%。
从月度走势看,1月商品房延续了去年的良好销售势头,2月大幅回落,3月、4月大幅回升,5月、6月再次回落,整体下降趋势明显。
主要原因是,今年初,市场销售情况仍然较好,受节日、季节性等因素的影响,2月销售量大幅下降。但随着信贷、金融等政策的不断收紧,购房者心理预期的巨大变化,导致3月、4月成交量大幅回升。随着调控政策进一步加强,二套房认定标准的明确,投资性需求受到很大程度上的抑制,导致5月、6月成交量出现回落,市场逐步回归理性。
从区域看,成交量主要在惠城区,该区销售量占全市比例为49%。从面积来看,120平方米以下的住房成交量占全市销售总量的五成以上,这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主,购房需求显得更加理性。
各月均价均超4000元
上半年,惠州全市商品房成交价格为4576元/平方米,同比增长13.38%,商品住房均价4378元/平方米,同比增长14.1%。除4月出现较大波动外,商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳,稳中有降。上半年,全市各月均价均超过4000元/平方米,最高值甚至突破5000元/平方米,接近惠城区水平。
自住性和改善性需求逐步增多、上半年商品房新增上市供应较为充足,以及作为成交主要市场的惠城区的商品房成交价格较高,是拉升全市均价的重要因素。
从区域来看,惠城区(5070元/平方米)、惠阳区(4343元/平方米)和大亚湾区(4290元/平方米)的住房价格位列全市前三位,而且同比涨幅也相当接近,较去年同期增长20%以上。博罗县住房均价为2553元/平方米,增幅为22.74%,惠东县(3773元/平方米)增长9.78%,龙门县(2582元/平方米)则下降9.02%。
上半年,惠州全市商品房成交价格为4576元/平方米,同比增长13.38%,商品住房均价4378元/平方米,同比增长14.1%。除4月出现较大波动外,商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳,稳中有降。上半年,全市各月均价均超过4000元/平方米,最高值甚至突破5000元/平方米,接近惠城区水平。
自住性和改善性需求逐步增多、上半年商品房新增上市供应较为充足,以及作为成交主要市场的惠城区的商品房成交价格较高,是拉升全市均价的重要因素。
从区域来看,惠城区(5070元/平方米)、惠阳区(4343元/平方米)和大亚湾区(4290元/平方米)的住房价格位列全市前三位,而且同比涨幅也相当接近,较去年同期增长20%以上。博罗县住房均价为2553元/平方米,增幅为22.74%,惠东县(3773元/平方米)增长9.78%,龙门县(2582元/平方米)则下降9.02%。
下半年房价有望回落
去年底及今年上半年,中央和地方都出台了一系列调控政策,在今年第二季度收到了积极的效果,对后市产生较大影响。在目前政策仍然不放松、市场成交量日趋下降、销售形势较差、市场观望气氛浓厚的情况下,市房管局预计下半年新增供应量、成交量以及商品房价格都将有所回落。
由于近期市场销售形势不好,开发企业放慢了上市的节奏,预计下半年新增供应量会有所下降。随着市场形势的转变,住房供应结构将更加多元化,更趋合理。上半年,由于中小户型受到市场的青睐,下半年中小户型住房供给规模会继续扩大。
今年,中央和地方调控政策在近期收到成效,全国各大中城市成交量开始出现下滑,惠州也不例外,5月、6月连续两月出现不同程度的回落。目前,调控政策还没有放松,无论开发企业还是购房者,对后市均持观望态度,预计市场在短期内难以走出成交低迷局面,成交量将继续回落。
在房价方面,今年上半年,商品房价格呈上涨趋势,惠城区价格不断攀升。由于近期成交量下降,市场观望气氛浓厚,缺少了成交量的支撑,高房价或难以为继,预计下半年住房价格会出现小幅回调,稳中有降。
南方日报记者罗锐
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