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深圳将试点改革土地管理 土地有偿使用或可租赁

发布时间:2012年05月24日 11:11 | 进入复兴论坛 | 来源:南方日报 | 手机看视频


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  创新土地二次开发利用机制

  据了解,《深圳市土地管理制度改革总体方案》(以下简称《方案》)将分为总体目标、改革重点、改革内容及进度、改革保障措施4个部分。

  其中改革重点共为8条,包括:完善国有土地产权制度,按照完善社会主义市场经济体制的要求,健全国有土地权利体系,完善土地登记制度,依法保护土地权利人合法权益;深化土地资源市场化配置,完善土地市场运行机制,建立主体平等、产权清晰、规则一致、竞争有序的统一土地市场,充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用,健全土地收益分配调节机制。此外还包括在土地资产资本运作机制、完善土地利用和管理模式上的创新,即以土地资本化为重点,丰富完善土地资源、资产、资本“三位一体”的理论体系,探索土地资产资本转化途径和方式,为创新土地调控和管理模式奠定基础。

  在《方案》中,深圳提出创新土地二次开发利用机制,探索建立规划控制、收益共享、运作高效的土地二次开发利用机制,借鉴城市更新中盘活存量土地的思路,建立以存量土地为主,以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。此前,深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾表示,此次改革的最大亮点在于通过土地二次更新利用模式,将现状土地和房屋的复杂产权进一步清晰化,这使得非法利益得以转化为合法利益,把不可实现利益转化为可实现利益,实现了利益最大化和增值,也鼓励了原住民等参与和配合土地二次开发。

  开展土地到期后续期相关权益研究

  而在改革内容和进度上,深圳将按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求将改革分近期(2011—2015年)和中远期(2016—2020年)两阶段推进,近期重点对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索,以光明、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区,在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面展开。

  记者了解到,此次改革的近期重点就包括对土地使用权到期后如何续期的研究。深圳将健全土地权利体系,完善国有土地权利体系,细化地上、地表、地下土地使用权权利设定,探索三维地籍管理方法,明确各类土地使用权的取得与灭失条件、权利主体与客体,权益内容与限制以及分配规则等,并开展土地使用权使用期满后续期相关权益研究。

  深圳知名地产评论人士尹香武表示,明确各类土地使用权的取得与灭失条件即事关违建处理的细则。

  完善土地有偿使用制度

  招拍挂是目前我国经营性土地的指定出让方式,而在《方案》中深圳将对此有所突破。据了解,此次深圳的改革包括完善土地有偿使用制度:除军事用地,保障性住房用地和特殊用地等可以以划拨方式取得外,严格限定划拨用地范围,探索实行国家机关办公、基础措施、社会事业等用地的有偿使用;完善国有土地使用权出让制度,在招标拍卖挂牌出让的基础上,按照公开、公平、公正的原则,创新国有土地使用权公开出让方式及制度。

  深圳还将在近期试点实行差别化土地供应和地价管理标准。实行适应城市发展转型和产业结构优化升级的差别化供地政策,具体包括差别化供地的地价控制标准,探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式,对产业用地的供地方式和供地年限探索实行差别化管理,并建立操作规范。

  深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式周五将在深圳举行,国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史将亲临深圳,为这次改革带来鲜见的高规格。昨日,南方日报记者了解到,此次改革将完善国有土地产权制度、探索土地资本化、开展土地使用权使用期满后续期研究、创新国有土地使用权公开出让方式及制度等,多项举措在全国具有创新价值。

  南方日报记者 曲广宁 张西陆

  专家说法

  土地、资产、资本“三位一体”

  有利政府 财力释放

  深圳土地资源短缺局面严峻,无地可用的尴尬已严重制约深圳未来经济发展。土地管理制度改革“箭在弦上”,不得不发。对于《方案》中提及的“创新土地资产资本运作机制”,深圳知名地产评论人士、《房地内参》总经理尹香武表示,“这是一个极大的创新”。他认为,让土地资源、资产、资本“三位一体”,有利于对政府财力的释放。

  尹香武解释,深圳现存一定数量的历史遗留违法建筑以及基础建设的大规模投入,让政府资金存量捉襟见肘,“土地资源与资本结合,无疑将加快土地直接转化为资本的速度。”

  而对于深圳将完善土地有偿使用制度,尹香武表示,这有助于节制社会资本对土地的无限制需求。“政府在向各界释放信号土地不可能再免费划拨了。”对此,深圳知名城市批评家、建筑评论家贺承军博士也表示赞赏。

  贺承军还认为,《方案》中的亮点内容当属“深化土地资源市场化配置,完善土地市场运行机制,建立主体平等、产权清晰、规则一致、竞争有序的统一土地市场”,遗憾的是,深圳市政府近期改革实施内容中却未提到这部分,存避重就轻之嫌。

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