社科院副院长：哪个国家地方政府不是土地财政_新闻台

　　中国社科院2012年5月24日(周四)上午9：00在中国社会科学院第一学术报告厅举行“2012年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，并发布《中国房地产发展报告No.9》。以下是实录摘取：

　　谢寿光:

　　尊敬的李扬副院长、各位领导、各位专家，新闻界的朋友们，大家早上好。由中国社会科学院城市与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的房地产蓝皮书发布会现在开始。

　　谢寿光:

　　非常荣幸地请到了中国社会科学院学部委员李扬副院长，在百忙之中亲临会议。今天发布会没有想做大规模的发布安排，但是看起来房地产永远是我们的一个主题，媒体非常踊跃，到的很多。出席今天会议的专家和领导我做一个介绍，他们是：国家发展和改革委员会投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚教授；国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松；中国社会科学院经济研究所汪利娜研究员；中国社会科学院城市发展与管理研究所原所长，也是这部蓝皮书的前主编牛凤瑞研究员；中国社会科学院城市与发展研究所党委书记赵燕平女士；中国社科院城市发展研究所与管理研究所原党委书记张新平先生；中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产室主任李景国研究员。让我们对专家和领导的到来表示热烈的欢迎。

　　谢寿光:

　　房地产蓝皮书是中国社会科学院出版的皮书系列重要的一部，到今天为止，已经连续出版第九个年头了。基本上每一次的发布都会在媒体和社会公众中引起巨大的反响和争议，其中有一段时间我们社科院本身不同的研究者对房地产形势的判断都有不同的观点和结论。我觉得这些都是非常正常的，充分反映出中国房地产市场、房地产业、中国住房问题的复杂性、重要性。面对这种复杂的情况，中国社会科学院的专家，主要是城环所的课题组长期持续地坚持对房地产的观察，发布年度报告，应当说这个成果给我们的决策部门、研究机构、媒体、社会公众提供了研究的视角，提供一些数据给大家做参考，应当说它的价值是巨大的。其实每年作为出版业来说，发布出版关于房地产的图书非常多，面对巨大的海量信息时，作为广大的公众更需要有专业的眼光、专家的视角给予公众和投资者以引导，所以这也是我们坚持以蓝皮书的方式和城环所合作，连续发布房地产蓝皮书的初衷。

　　谢寿光:

　　我作为这部书的出版方，向这部书的研发团队最新的成果奉献给大家表示感谢，向中国社会科学院的领导，特别是李扬副院长长期关注皮书的出版事业和皮书研究，特别是他本人对房地产本身就有非常高深的见地和长期的观察，对他表示感谢。向城环所的领导几届党组对这个项目的支持，以及广大媒体对这部蓝皮书的关注表示感谢。

　　下面，有请李扬副院长给大家讲话。

　　李扬:

　　尊敬的各位来宾、女士们、先生们，上午好。很高兴再次参加城环所出版的中国房地产报告，首先代表中国社会科学院对这部报告的出版发行表示祝贺，对于院内外的专家，特别是院外的专家，向张汉亚老师表示衷心的感谢。刚才谢总已经说了，房地产的事情确实是大事，在现在的形势下，我能体会到他的心情，不希望被媒体过于关注，因为这个问题被过于关注了，但是依然有很多媒体参加这个会，表明这个问题确实非常之大。大就大在从去年开始中央下决心实施了史上最严厉的房地产调控政策，限价、限购、限贷措施，还有税收措施一并采取，确实使得我们的房价以及房地产市场的销售状况出现了自从有了房地产市场以来的新变化。

　　李扬:

　　对于目前这种状况，我自己的体会是大家心里不太有底，未来会是什么样，未来应该是什么样，未来要采取样什么样的政策，对这个没有底。眼下这些政策大家都看到了，如何做的，效果如何，大家都可以看得到。

　　大家有一个共同的感觉，目前采取这些政策，有一点应急性，好象是出了比较大的问题，为了解决这个大的问题，各种各样的措施一起上，使得达到一定的目标。问题是也许目标比较接近了，未来会怎么样，这是比较大的问题。刚才谢寿光也说了，本人也算是在国内研究房地产最早的人之一，比我早的人不多，一直关注这个事情，一直有很多问题萦绕着，所以每次的房地产报告或者国内的一些其他讨论会我都参加。参加这些会我总是想表达一个意思，就是房地产市场作为一个产业来说太大，作为经济活动，它与民生的关系太密切。同时作为一项经济活动，跨度太长，影响面太大，因此我们对于房地产市场尤其需要有设计完善的一套体系。用现在时髦的话说，对房地产来说，顶层设计尤其重要。如果顶层设计不完善，针对市场中的某一个方面采取比较多的措施，甚至采取比较严厉的措施，很可能会妨碍整个市场的发展，使得改善民生、促进经济发展、保持经济稳定增长的目标不一定实现。

　　李扬:

　　我想在这里呼吁一下，我们要把更多的精力放在中国房地产市场的长期发展战略研究上，眼下这些问题都重要，战略问题更重要。迄今为止参加国国内很多讨论，都没有上升到这样一个层面上来。所以我希望中国社科院作为党中央、国务院的思想库、智囊团，今后在每年一度的报告中对于战略这方面的问题能给予更多的关注，当然需要有一个体系化的大的研究，如果有这方面需要，我可以给予帮助。

　　李扬:

　　在我看来，大的战略研究有几个方面的问题是不可或缺的：一、房地产市场究竟应当是市场体系为主还是非市场体系为主？反过来说，市场多发挥点作用还是政府多发挥点作用？更多用商业性资金还是更多用财政性资金？如果政府对于房地产市场进行干预，干预的手段主要是哪些？我们叫做房地产市场，多大程度上是市场？它的市场主要体现在哪些方面？保障房最初提出来对市场强调的不是特别多，但是随着一期一期的计划推下去，一次又一次遇到筹资的困难，一次又一次遇到分配、人员筛选以及现金流稳定性的挑战，我就想到需要引进社会资金。引进社会资金就需要更多用市场机制，我们这套体系到底是怎么样的情况？缺少概括，我们需要为中央排忧解难，需要对这个问题有一个比较好的阐述。现在有人坚持以市场为主，但也有人说房地产根本不应该以市场为主，公平为主，公正为主，言下之意就是政府要承担。甚至有人说改革开放前的好，这样的人是没有生在那个时候，几十年不见一块砖，经历过那个年代就知道这样说是多么荒谬，问题是这种荒谬的看法眼下还大行其道，有些人就是这么说的。

　　李扬:

　　说实话，我们搞房地产市场就是因为那个体制解决不了日益增长的人口住房需要，所以才这样做。像我们经历过这样一个阶段的都知道，这个是不可逆转的。所以对于中国的房地产市场体系要有一个刻划，但少不了国际比较。

　　李扬:

　　二是整个房地产市场的发展和工业化、城市化、人口老龄化这几个主要的经济社会要素发展之间的关系。工业化自然是对房地产有一些需求，在工业化过程中对房地产的需求很多是带动性的，而不是直接产生的需求。城市化过程中房地产是主动性的需求，已经越过带动性需求的层面，本身就会成为一个发展目标。人口的问题，现在大家谈房地产是各持一端，有的说是刚性需求，有的说不存在需求，或者说刚性需求没有这么大，对于人口结构、人口变动趋势的判断不同。到底会怎么样？我知道现在在经济学界、金融界谈人口问题是第一问题，说现在是拐点等等，至于什么时候到来，大家有争论。但是不久的将来就会到来，这点已经是共识了。很快中国在总人口中劳动人口占的比重是下降的，储蓄人口相比减少了，总储蓄高悬的状况会逆转了。人口相对减少，储蓄也相对减少，这会对房地产市场产生什么样的影响？有人危言耸听，说十年后中国到处都是空房。你们都在笑，到底是对还是不对？我觉得需要进行研究了。十年是很快的，一眨眼就过去了，更何况十年时间要过日子。人口对金融问题影响非常大，现在是储蓄人口多，我们可以浪费。如果说劳动人口下降，越来越多的人吃老本，新增人口、新增储蓄少于消耗的，到时候怎么办？那时候我们的金融结构会怎么变化？目前的商业银行还能不能存活？存活的方式是否要改变？保险机构、社会保险体系、资本市场怎么发展？都会是翻天覆地的变化，至少从我现在看到的国际案例，人口变化是所有经济变化的重要因素。现在这个问题必须研究了，不知道房地产市场有没有研究这个事，我相信会研究。

　　李扬:

　　我希望这个问题要作为我们的大问题，作为主线来展开。大家知道我们的金融活动、财政活动、工业活动都和房有关，如果房子的需求逐渐减少，那这些需求是不是都减少了？都减少了会是什么样子。当然中国现在肯定没有到减少的时候，但一定会到减少的时候，现在还是在上升的时候，知道未来会减少，现在还在上升，我们怎么来安排市场发展的步调，让它平滑地度过去，这是需要研究的。

　　三是土地制度。房地产其实是地、房，土地的辅作物是一般产品，只有和地连在一起在是特殊产品，是特殊产品。所以一般产品都符合经济规律，价值规律就是经济市场，随着时间的推移，它会逐渐折旧，价值减少。只有地是随着时间的推移价值越来越高的，所以房地产的问题核心是地的问题，而地的问题现在看起来中国还处在需要调整的过程之中。最近几年大家都看到，很多的省、市、自治区关于地都采取了很多的探讨和新措施，怎么解决农民被征地之后不要变成“三无”农民，无地、无业、无收入，地在中国是养老保障，不只是一个物质产品，怎么使得农民在失去土地之后还能获得基本保障，各地都采取了很多措施。有些地方甚至有地票，浙江那边有一些宅基地盖三套，自己住一两套，剩下的出租。是大产权还是小产权？所有的事情都出来了。这些事情很复杂，但核心就是地权的问题，以及经济上实现收益的分配问题。这些问题也没有很好地研究，这个不好研究，房地产说这是雾里看花。

　　李扬:

　　四是各级政府的责任问题。说到政府责任，有政府的收入、支出问题，现在大家都在责难说地方搞土地财政，我想问一下哪个国家地方政府不是土地财政？无非我们搞的掠夺性的，无非是因为我们在成长过程中土地上产生的收益太大，太显眼，大家从土地上拿钱拿得太赤裸裸而已。地方政府都是土地财政，问题不出在土地财政上，而是出在怎么让财政合理发展，地方财政和房地产市场、土地市场的发展能够有一个比较和谐的关系，这恐怕是需要探讨的。现在开始探讨税的问题，不动产税，这就是土地财政，大家都说西方国家是消费税、不动产税，这是主税，以不动产税为主，我们要过渡。是应当过渡，但过渡的方法到底采取什么样的税，在苛政的时候我们没有考虑过用不动产税的方式拿钱，但用别的方式拿了很多钱。在中国，像土地这样产品上的税多得不得了，是不是整合那个税才会成为主体税？这个问题我没有细研究，但我听了一些，但我觉得没有系统的研究。

　　李扬:

　　再就是房地产市场的金融问题。本人介入房地产市场最早是从金融角度介入的，没有钱，怎么筹这个钱？这是大问题。本次危机就是从房地产金融这个市场上引发的，可见这个问题有多大。我记得在90年代初期，国土资源部刚刚成立，局长是王新立，他是吉林省的副省长，我们做的第一个课题是城市土地使用率管理，在我们课题的基础上中国有了土地使用权的流转、交易，当时我们到发达国家去调研，当时有一个疑惑，房地产市场从中国的角度来说，我们当时是缺房子，缺平米，平均一个人四点几，美国人已经30几平米了。我们当时有一个先入为主的看法，是不是到一定时候房地产市场就不是支柱了？过去房地产市场、钢铁、汽车是三大支柱产业，是不是房地产业作为支柱产业只是某一个阶段的事情？过了这个阶段是不是就不存在了？当时我们觉得美国已经发达到这种程度，是不是就没有这个问题了？现在看来根本不是这么回事。由于它是长期式支柱产业，涉及的面又广，时间又长，一个不动产几十年，贷款安排、融资安排几十年，几十年里面中国三十年河东都转河西了，会有非常大的变化和风险。于是就得有的风险，产生了各种各样的衍生品，次贷，次贷的证券化，现在看起来是罪魁，从房地产金融角度来说那是不得不采取的，这里面风险太大了。必须采取一些措施来转移中间的风险，让社会来承担，让利益相关者都来承担。但现在看来显然是搞大了、搞过了，有利因素没有很好地发挥，不利因素被市场炒作者给过度夸大了，以至于引至了一次危机，波及全世界，到现在还没有停息。

　　李扬:

　　到底该怎么办？中国历史上关于房地产金融做过多少次试验？最早我们有过三家住房银行，我们过去开了三天会讨论住房银行是干什么的。后来还没有充分发挥作用，又搞公积金，公积金又有互助性，最后把公积金说不清楚是什么，就把银行的试验给覆盖掉了，现在这几家银行变成了商业银行。但是方向还不行，纯粹用公积金也不行，于是又引进德国世豪银行的体系，像天津。还有房地产证券化等等，凡是世界上搞过的住宅金融的有关组织安排市场工具、方法，我们都采取果，但就是没有形成自己的体系。如果都搞了，不成体系的话就形不成合力，而是形成冲突。我看到有人说，用公积金的资金去搞保障房，那不是胡说八道吗？我非常明确地说，公积金是什么性质的资金？你那是什么性质的活动？经济活动、金融活动讲究的是对应，什么性质的事情用什么性质的资金支持，用什么性质的手段支持，不能拉郎配。如果以后那个地方出问题怎么办？这都是很荒唐的事情。没有很好地研究就推，恐怕还有很多，包括现在的保障房，是政府给予补贴的形式，补贴到底是补人还是补物，这是补贴经济学中首先要回答的问题，而且是要有定论的问题。现在我们好象是补在物上，这就需要识别人的身份，谁能进去，谁不能进去。如果收入条件变了，谁赶出去，怎么把他赶出去，累死还做不好。所以我们要考虑考虑管理的问题，补贴有经济学。诸如此类的问题还是非常多的。

　　李扬:

　　再就是市场结构，到底是租房为主还是住房为主，还是自住房为主。去年李长春同志到社科院看望职工，他讲的问题中其中之一就是这个，据我所知，所有市场经济国家并不是买房为主，比如德国70%的人是不买的，只有20%多的人是买房，大多数都租房。因为他们是房租市场，所以德国几乎从来没有发生过因房地产市场过热泡沫而产生的经济危机。的确是这个道理，美国不断有与房地产有关的经济危机，日本不断地有，就没有听说过德国有与房地产经济有关的危机，因为大家都不去买，买到手里自住还是投资、投机，搞得清楚吗？是搞不清楚的事情，那是在嘲笑人的智慧，这些问题都还是需要研究的。

　　李扬:

　　我们的市场结构这么多，谁能说清楚中国市场结构有多少种房子？两限、经济适用房、公租房、廉租房，搞不清楚就有人浑水摸鱼了，其实这个事情是可以简单化的。市场问题很多，开这种会我一般不会说这么多，但因为是自家的事，我寄希望于把这个事情做好，另外我希望中国发展到新的时期，也恰好十八大就要召开，我觉得我们应当有新的成果向十八大献礼，对于未来的发展要作出规划。就像习近平同志最近在调研时说：此时不说更待何时？所以我希望课题组聚合精兵强将，把长期的、综合性的问题进行研究，促进我国房地产市场发展，我们作为智囊团有责任为中央、国务院排忧解难，有责任为各级政府排忧解难，我们的工作就是做研究。我就讲这么多，不当之处请大家批评指正。谢谢。

　　谢寿光:

　　感谢李扬院长，说得高屋建瓴，相当有深度，使我受益匪浅。房地产的事情不仅仅是经济问题，是政治问题，是社会问题，也是文化问题。前两天我们最大的房地产商万达把美国的电影院线收购了，任何一个事情都会发生，所以需要做深入的研究，我们也希望有更多的成果奉献给这个社会。