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郑秉文:住房市场化程度过高 中低收入者被甩在体系外

发布时间:2012年03月03日 22:36 | 进入复兴论坛 | 来源:中国网络电视台 | 手机看视频


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  2012年两会前夕,中国网络电视台“中国理想”节目组记者就当前民众住房方面的热点问题采访了中国社科院研究生院教授,博士生导师郑秉文先生,以下为文字实录: 

    记者:主要这个问题说的是保障房,十二五期间保障房设定目标是3600万套,就您了解各地当中实际操作如何,能否达到目标,这是第一个,第二个是为什么定3600万套,其中的根据是什么?

    郑秉文:保障性住房这个问题,在中国来说是既喜又忧的这么一件事,1998年我们国家住房制度改革以后,这是一个历史性的一个进步,那么几十年以来,传统的分配住房制度,一下子改成了商品房,这个改革能够成功,是一个历史上来说是一个重要的节点,为我们开发商品房,为我们就业制度的改革,等等等等,为国有企业的改革都奠定了基础。可以说1998年的住房制度改革,是我们诸项改革当中一项重要的改革,这总体来说是成功的。那么话又说回来了,这是喜,忧是什么呢?忧就是你住房制度改了以后,那么现状是一个几乎所有的房子,所有的住房,都变成了商品化住房,那么没有出售的房子,那么实际上你的居住权也是永久性居住权,等于也是变相的是自由的,也就是说一时间我们的住房自有率,本来是改革开放前在1998年之前是0,一下子蹦到了50%、60%、70%,那么根据前年官方统计的数据,大约是86%住房自有率。那么如果算上公有住房永久自住权也划进来的话,那么把它等同于看作于自有住房,那么可以说中国的住房自有率全世界是最高的,几乎接近了百分之百,即使把一部分刨除去,按照86%来看,中国住房的自有率也是最高的,高于亚洲,亚洲大约是73%,那么也高于拉丁美洲,拉丁美洲也是接近于70%,那么当然了,更多于美国和欧洲了,所以住房自有率一下提高了很多。

    那么这种状况,在一个方面也告诉我们,我们在公共住宅,公有住宅方面,我们几乎这么多年来没有动作,没有靠到这一方面,也就是说你光解决了原有住房旧体制的问题,新的体制没有建立起来,新的体制目前的状况86%的住房自有率,那么它不是我们追求的住房体系的目标,这个目标显然是不合适的,不合适在哪呢?就是说住房自有率太高的情况下,会导致住房的市场化程度太高,那么弱势群体,中低收入的这些群体,他们会被这种住房体系甩在外面,久而久之,那么就会形成什么呢?形成了一种住房二元结构的状况,一方面是非常好的商品化住房,另一方面是条件非常不好的非正规性住房,所谓的非正规性住房,在国外就特指贫民窟,也就是说一个城市变成了一个亚二元结构,一方面是玻璃幕墙现代化的别墅区的高档住房,另外一级,那么就是说城乡结合部出现了一些,本来我们在北京前几年已经出现了一些非正规性的住房,也就是说类似贫民窟,我觉得这是城市化进程当中不应该有的这么一种现象。可以归结为城市化的一个弊病,但同时我觉得这是住房政策改革没有完善,没有达到目标的这么一个结果。

    那么这种结果呢,被我们的2008年以来,保障性住房政策出台,金融危机以后,大力推广保障性住房,尤其是提出十二五规划当中,要提供3600万套住房,保障性住房,我觉得这是一个非常好的这么一个举措,那么它的真实的含义是什么呢?要调整我们的住房体系,中国的住房体系不可能走百分之百的,或者是非常高的住房自有率的道路,这种道路在西方国家是有沉痛的教训的。那么目前的欧洲在这方面是有非常好的经验的,也就是说什么呢?政府应该保有一定量的保障房,或者叫做公屋,或者叫做公共住房,我们现在这个保障房是个大概念,它包括公共住宅和京市房和限价房,也就是说把廉价的商品房也纳入进来了。那么这是一个大概念,那么总而言之,我们如果不把它分得那么清的话,保障房这个出台,用我个人的术语来说,公共住宅这个政策出台,是调整我们住房体系结构的一个重要举措,那么它的体系的目标是什么,政府一定保有一定比例的公共住宅,这个公共住宅它的功能有两个,一个是它是商品化住房市场的一个评准基金,一个调节器,对价格调节的一个调节器,第二个功能是对中低收入阶层,低收入阶层住房保障的一个安全网,以防止出现在快速城市化进程当中出现的贫民窟现象,城市的二元结构现象,我觉得这个是非常好的这么一项政策,那么据我所知,在执行过程中也不是没有问题的,你比如说地方政府为了完成它的指标,那么它政府的这种财经性资金又是十分有限的,它只能和开发商合作,或者让开发商垫付,那么这样问题就出来了,有的开发商垫付了,尤其是国有开发商,国有房地产开发商,它被纳入到盘子里面去了,所有的资金都是垫付的,可是政府目前来看完成了任务,可是政府却没有能力去支付国有房地产开发商。我觉得这就是出现的问题。

    那么也有民企开发商,也遇到了这样的问题,那么这个保障性住房政策就面临着是否可持续性的问题,如果不持续,十二五的第一年过去了,完成了十二五的第一年任务,那么第二年的任务,第三年的任务怎么办呢?那么现在就有困难了,因为第一年出现了负面的示范效应,那么就给第二年的房地产商的介入就提出了警示,他就会吸取一些教训,很可能不如第一年那么容易做了,所以第二年第三年保障性住房的指标能否完成呢?我觉得这是一个问题吧。

    那么还有另外一个方面的问题,本来保障性住房在中国含两类住房,两大类,一大类是商品性质的,经适房,限价房是出手的,还有第二大类是什么呢?租用的性质。

    那么就是廉租房和公租房,在我们国家就分这么两大类四个概念,那么目前来看,公租房、廉租房在某些个别地区有变味的趋势,因为廉租房和公租房它的这种建设的这种费用的回款周期比较慢,所以很多地区变通了一些政策,允许租用那么几年就可以出售给租户,价格那么也是非常灵活的,为了回笼资金,那么这样的话,久而久之,就使这个保障房就很可能形成了这么一种趋势,这种趋势是什么呢?在保障房的四类里面,前两类为经适房,限价房比重越来越大,而公租房和廉租房的比例就越来越少,这个趋势我觉得是对我们目前来看,我们要追求的住房的体系结构来看,是不利的,也就是说简单地讲,就是说政府掌握的公租房和廉租房的比重,将会很难达到你的预期。那么如果没有达到预期,那么也会出现两个问题,一个问题是什么呢?一个问题是当期我们一些弱势群体,低收入群体,它的租房比较困难,那么第二个问题是长期,长期来看,你如果政府的公租房保有量很小,那么就不可能起到我刚才说的那两个作用,一个是商品房市场的价格的平准作用,第二个就是说一个国家城市化进程当中,它的住房非正规性的这种现象的发生,贫民窟的这种现象出现,长期来看是这样,再长期甚至我都觉得政府保有的公共住宅比重很低,住房自有率很高,意味着住房的货币化程度很高,而住房货币化程度很高,将会导致什么呢?将会导致住房的金融化程度很高,像美国那样。你如果住房金融化程度很高的话,如果监管方面要是不利,监管制度跟不上,那么很可能形成金融风险的一个因素和诱因,长期来看,我说的是长期来看。这就是对住房问题,保障房问题的看法。

 

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