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小区改造遭“一票否决” 少数人利益不能被忽视

发布时间:2011年10月27日 02:34 | 进入复兴论坛 | 来源:北京晨报


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北京某小区改造正在加装外挂电梯。 首席摄影记者 蔡代征/摄

  老旧楼房想要加装电梯,一户不同意,计划被迫搁浅;楼房燃气改造,一家不答应,整个工程无法开工。记者走访发现,小区改造屡屡遭遇瓶颈,业主在共同决策上无法达成一致。物业专家表示,少数业主的利益应被同等对待,多数业主不得侵犯少数人的利益。

  加装电梯计划被迫搁浅

  近日,记者来到北京市首个老旧楼加装电梯的试点小区慧忠北里二区进行探访,在114号楼1单元前,施工绿网早已没了踪影。单元门前的地面上,覆盖了一块面积4平方米左右的厚钢板,楼道门楼上至今还留有被敲掉的一角。“2年前,这里准备施工安装电梯。”小区内的一位居民告诉记者。

  在115号楼3单元门前,记者发现地上有三个被水泥重新砌过的圆洞。3单元楼道的门楼被完全敲掉,跟其他楼道的门楼显得格格不入,隐约能看出这里曾经进行过施工。

  让人感慨的是,这两个单元里住的大部分是行动不便的老人,期盼老楼安装电梯已经十多年了,但只因每个单元内有一户业主反对,原本已动工的电梯迟迟建不好。

  老人轮椅户高层享便利

  回忆起当年安装电梯的那场风波,许多居民都禁不住感叹很可惜,同时又觉得很气愤。2009年11月初的一天,小区里来了一支施工队,很快,114号楼门口一块5米见方的地方搭起了施工的绿色纱网,施工队的工人用了两天时间便挖出了一个深约3米的长方形大坑。

  据了解,这支施工队是为住在114号楼1单元和115号楼3单元的居民安装外挂电梯而来的。小区的居民介绍说,小区内的楼是上世纪90年代末建造的,住在这两个单元内的住户绝大部分是中国航空技术进出口总公司的干部职工,共有84户,其中一半以上的家庭有老年人,3人坐轮椅,已经无法自行下楼。

  居民楼在设计之初没有装电梯,住在楼内的老人和残疾人上下楼很不方便,因此许多居民从刚开始入住便不断地向单位反映,请求加装外挂电梯。最终,在居民们反复提议下,中国航空技术进出口总公司打算出钱安装电梯,公司出大部分资金,居民出小部分。

  噪音遮阳光底层没好处

  “眼瞅着能装电梯了,当时心里甭提多高兴了。”114号楼1单元的住户称,本以为盼望了10多年的电梯问题,终于能够解决了,但在电梯安装施工开始后没多久,一封反对安装电梯的公开信出现在小区内,也给施工工程蒙上了一层阴影。

  据了解,张贴公开信的发起人是两个单元一层、二层的部分居民,公开信共征集了小区内40多户居民签名,声称加装电梯将遮挡阳光,影响通风,产生噪音和安全隐患,占用公共空间,号召居民联合抵制。反对加装电梯的居民担心,电梯安装后产生的电费、维修保养费、更新费、管理费等费用以及日常维修保养、安全监管等事项会由自己分担。

  随后,他们打举报电话找到了城管执法队,由于电梯安装确实没经过住房建设部门的批准,城管执法人员以违规施工为由,将安装电梯的施工叫停。

  一名曾经在公开信上签名的居民表示,自己曾看过图纸,电梯主体会突出来几米,由于他家住在底层,安装电梯这件事对他家来说没有任何好处,而产生的影响却是一大堆。他担心装上电梯后,电梯运行的噪声会吵得自己睡不着觉,还担心装在楼梯外面的电梯挡住阳光。

  协商多次方案未被采纳

  在电梯施工被叫停以后,原先安装电梯的发起者找过单位、物业和政府部门,单位和物业的负责人都劝居民们互相协商,市住建委表示,老楼加装电梯需三分之二以上居民同意。

  为了征得对方的同意,支持安装电梯的居民在协商后提出了自己的方案:首先,住在一层、二层的居民不用缴纳任何费用,三层以上的居民初装费用按照楼层不同,出资不同,越高层出资越高,电梯运行之后的维护费用和电费,也不用这两层居民分担。第二,为了弥补一层、二层居民因安装电梯造成的影响,居民们默许这两层居民在阳台之外搭建7平方米左右的阳光房。

  经过多次的反复磋商,反对安装电梯的居民又开始纷纷放弃了先前的立场,但仍有两户底层居民坚持不同意安装电梯。

  政策出台居民看到希望

  去年11月30日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会、北京市质量技术监督局和北京市公安局消防局四部门联合发布了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》,允许旧楼加装电梯,以满足老、弱、病、残、孕等住户群体对楼宇垂直交通的便利性需求。

  居民们觉得自己的呼声终于有了政策支持。依据《指导意见》,申请增设电梯须由相应资质的单位提出安全性意见。业主可以共同决定委托物业服务企业对电梯进行运行管理,并由物业服务企业与有资质的电梯安装、改造、维修单位签订电梯日常维护保养合同,对电梯进行日常维护保养。业主也可以共同决定直接委托有资质的单位对电梯进行运行管理和日常维护保养。

  补偿开价高协议难达成

  不过,《指导意见》中第三条的规定仍让不少居民感到困惑。记者看到,《指导意见》中第三条的内容规定:“住宅增设电梯,应当经用地权属单位同意后,由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定;同时,应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。”

  “这不就等同于一票否决吗。”小区内的一位居民觉得规定有些过于“残酷”,因为一位住户的不同意就让其他居民无法享受便利。

  为此,今年6月29日,有关部门发布了对《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》有关条文的说明。说明中表示,《指导意见》第三条的规定并不排斥有关业主通过友好协商的方式就有关事项进行研究。在符合法律法规的前提下,相关部门将积极支持有关业主通过友好协商的方式妥善解决相关问题。

  根据《物权法》、《行政许可法》、《城乡规划法》等相关法律法规,既有多层住宅增设电梯工程既需要本楼业主按规定比例同意,更需要直接受益和受影响的本单元业主通过充分协商,研究解决有关投资、管理和补偿等事宜。

  “其实我们也想通过协商的办法来解决问题,我们从一开始就考虑过,装上电梯后,一二层住户得不到实惠,反而会受到直接影响,所以住高层的都愿意补偿他们,可也不能漫天要价啊。”慧忠北里社区的一位居民表示,不同意安装电梯的住户开出的补偿款价码令其他业主咋舌。

  一层不改造 五户没气用

  一家不同意,电梯安不了。无独有偶,家住菜户营东街210号楼5单元的居民近日也向记者反映,由于住在一层的住户不同意燃气改造,导致楼上的5户都没法使用天然气,至今,家里做饭还需要使用煤气罐。

  “燃气改造完成都一年多了,就剩我们6户没装了。”该单元三层的居民罗女士告诉记者,去年元月初,自己所在的楼房已经完成了燃气改造。但不知道什么原因,一层的用户死活不同意安装燃气管道。

  无奈之下,她只能先把房子租出去,另找了一个住处,“没有燃气太不方便了。”她告诉记者,楼内很多居民都是退休职工,扛煤气罐对他们来说是件很头疼的事,否则就得加6至10元钱给送煤气罐的工人。

  居委会的工作人员称此事很头疼,居委会和街道都曾出面协调,找一层的业主开了好几次座谈会,“但人家就是不同意,我们也没办法。”

  记者随后敲响了一层住户的大门,当屋内的人得知是记者后便不作声。

  ■权威声音

  少数人利益 也需要维护

  小区改造频频受阻,不少用户认为,按照少数服从多数的原则,不应该因为一户的意见导致整个改造工程的停滞。对此,物业专家舒可心则不认同,他表示,少数人的利益同样不能被忽视。

  “如果大多数业主强迫少数业主同意,那就是暴力的民主了。”舒可心认为,少数业主不必牺牲自己的利益去成全大多数业主,“换个角度考虑,如果你是受影响的业主,恐怕你也不会同意的。”他表示,老旧小区改造为方便广大业主是好事,但前提是不能影响部分业主的自身利益,“影响到了自己的利益,完全可以不同意。”

  同时,他还表示,解决问题的办法也很简单,“协商赔偿问题,影响到别人的利益就应该给人家赔偿,直到双方达成一致为止。”

  ■答疑解惑

  ●反对装电梯 是否“一票否决”?

  要想“一票通过”必须友好协商

  老楼可以加装电梯,依据是2010年出台的《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》。其中第三条明确规定:住宅增设电梯,应当经用地权属单位同意后,由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定。同时,应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。意见出台后,很多市民认为第三条的规定属于“一票否决”。

  为此,市住建委房屋安全和设备管理处特意就此条规定作出说明。说明指出,《指导意见》支持和鼓励业主通过深入协商,就投资、管理和平衡业主利益,特别是受影响较大业主的利益等问题统一思想,达成一致意见后,按照规定申请取得相关审批手续,开展增设电梯的工程。

  市住建委相关负责人表示,安装电梯的本单元业主既是增设电梯工程的直接受益者,也是直接受影响者。这些受增设电梯影响的业主已经取得了相关部门核发的房屋产权证,根据《物权法》、《行政许可法》的有关规定,其居住权益受到法律保护,同时,国家住宅设计规范并未规定多层住宅必须配建或增设电梯。因此,既有多层住宅增设电梯工程既需要本楼业主按规定比例同意,更需要直接受益和受影响的本单元业主通过充分协商,研究解决有关投资、管理和补偿等事宜。《指导意见》第三条的规定并不排斥有关业主通过友好协商的方式就有关事项进行研究。在符合法律法规的前提下,相关部门将积极支持有关业主通过友好协商的方式妥善解决相关问题。

  ●老楼装电梯 资金从哪儿来?

  工程及维修费用 业主自筹为主

  《指导意见》中明确规定,住宅增设电梯所需资金,以业主自筹为主。同意增设电梯的业主,应就增设电梯工程费用筹集、电梯运行维修费用(电费、维修保养费、更新费、管理费)分担和电梯运行维护保养委托等问题达成方案。

  据了解,普通居民楼安装一部电梯的费用在几十万至上百万元不等,加上之后的各种后续费用,并不是一笔小数目。今年7月初出台的《北京市房屋建筑抗震节能综合改造工作实施意见》中提出,按照改造方案,符合条件的老旧楼房可以加层,同时,一些原先没有电梯的老旧楼房还可加装电梯,加装电梯的费用可以从加层所得的收益来解决。但包括老旧楼房加层和加装电梯在内的相关政策,比如加层多出来的房屋怎么办、增加的面积权属究竟如何划分以及将来交易等一系列问题的具体细则却还在研究制定当中。

  ■他山之石

  小区欲进行升级改造却遭到少数业主反对,物业专家舒可心表示,这种情况国外也时有发生。“对于这样的事,在国外处理起来要容易得多。”他介绍称,一般情况下,国外发生此类事情有两种情况:一种是不愿意掏钱,想白白享受实惠的业主;另一种则是既不愿意掏钱又暴力阻拦施工改造的业主。

  对于享受实惠却不愿意“买单”的业主,舒可心表示,在国外,处理此事的流程一般为,先由其他业主掏钱垫付工程款,以保证施工的顺利进行。工程完工后,垫付钱款的业主再向法院起诉,索要回替他人支付的钱款。如遇到暴力阻拦施工的业主,大部分业主会选择直接向法院提起诉讼,由法院进行强制执行,“如果业主觉得工程会给自己今后的生活造成影响,也可向法院起诉,最终由法院作出裁定,给受影响的业主一定的赔偿。”

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