一房多卖一车多卖应以交付为准_新闻台

　　□本报记者袁定波

　　最高人民法院6月5日发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,以应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷新情况和新问题,对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。

　　承认认购书备忘录独立契约效力

　　司法解释坚持“鼓励交易,增加财富”的原则确认合同效力。针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力,明确承认其独立契约效力,固定双方交易机会,制裁恶意预约人。

　　对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题,明确予以肯定,更周到地保护买受人的权益,明晰交易主体之间的法律关系,强化社会信用,推动市场经济更加健康有序地发展。

　　“一物数卖”到底归谁予以明确

　　司法解释规定,出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持；(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持；(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

　　在动产一物数卖情形中,各买受人均要求实际履行合同的,司法解释基于诚实信用原则,否定了出卖人的自主选择权。最高人民法院民事审判第二庭庭长宋晓明指出,为防止出卖人与个别买受人恶意串通,司法解释规定:在一般动产多重买卖的情形下,以交付、付款、合同成立先后为合同履行顺序。在船舶、航空器和机动车等特殊动产多重买卖情形中,交付是特殊动产物权变动的生效要件,登记是对抗善意第三人的对抗要件,应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序；出现交付与登记冲突情形时,应以交付为准。

　　不动产买卖不适用“所有权保留制度”

　　司法解释规定,买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持。所有权保留制度是指买卖合同中买受人先占有使用标的物,但在双方当事人约定的特定条件成就前,出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后,标的物所有权才转移给买受人的一种制度。

　　宋晓明表示,所有权保留制度不应当适用于不动产。由于不动产买卖完成转移登记后所有权才发生变动,这个时候双方当事人再通过约定进行所有权保留明显违反法律规定。在所有权登记的情形下,双方还采取所有权保留,出卖人的目的是为了担保债权的实现,买受人的目的在于防止一物两卖。而我国物权法规定中,通过预告登记制度来满足买卖双方的需要,因此没有必要采用所有权保留方式。