未来房产市场会出现四变化_新闻台

　　25日,“2012青岛城阳总部经济发展论坛”在城阳区召开。国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹现身青岛,做了《房地产调控与产业地产的发展》的主题演讲。秦虹认为,在房地产调控坚持不动摇的情况下,在房价上涨得到控制的市场变化的情况下,今后中长期的一段时间,房地产市场会出现一些变化,可以概括为四个方面。

　　第一个方面,未来五到十年房地产的空间应该是很大。因为现在中国的房地产市场和美国、欧洲、日本等发达国家房地产市场,最大的不同是中国的房地产市场未来五到十年还是一个以新增住房需求的市场,例如,去年新建商品房卖了3亿平方米,二手房卖了不到两亿平方米。但是发达国家,比如美国、日本、欧洲,它每年商品房交易总量以二手房交易为主,美国二手房交易占到了90%以上,新房交易不足10%,因为总体上来说发达国家总体处于不缺房的状态,所以新建房占的比重很小。

　　中国现在城市人口在增加,住房需求在增加,改善性需求也在增加,未来一段时间仍然是新建住房需求为主,二手房交易为辅。等全国城镇住房套数比家庭户数多了10%以上,中国房地产市场就会发展到以二手房市场为主。那时房产市场空间还是会比较大,但是未来十年房地产市场不可复制前十年,如果前十年每年有10%、20%速度增长的话,今后每年总量还可以保持非常大,但是增长速度就变成零或者负增长。所以可以看到空间很大,但是增速会下降。

　　第二个是,过去快速扩张的企业能赚钱主要得益于过去整个土地出让模式。今后这方面增长的空间就大大减少了,过去十年纯住宅用地由不是招拍挂到招拍挂,土地增值的空间大大减少,也就是说过去凡是能拿到地的企业,进到房地产都会赚钱,今后这种格局将会难以维持。这时候品牌企业和专业化能力强的企业会继续的提高市场占有率,以前没有市场口碑、没有品牌的企业会逐步退出这个市场。

　　第三个变化是,随着银行贷款的融资成本和难度提高,以及对个人贷款的严格限制,房地产新型业态和新型投资会出现,比如说房地产信托、房地产私募基金等等会快速成长。另外商业地产投资一定会增长非常明显。那么随着这样一个市场末端投资的变化,对开发企业来讲,直接融资的比重会提高。

　　第四个变化是,随着纯住宅市场竞争的加剧,今后企业之间的联合,开发企业之间的联合,以及开发企业与产业之间的联合合作必将逐渐的增加。通过这种多元化的投资,让房地产和产业相结合的这种发展来规避风险。比如,全国各个地方产业园区的发展在近一两年内出现了增长势头加快的现象,比如说河南省土地局它公布的今年一季度全省产业聚集区完成的投资达到1100多亿,增长速度达到38.3%,比全省的固定资产投资增速高了将近13个百分点,占到全省投资的比重达到了45.5%,不光是河南,很多省产业园区的投资增长速度快,投资占比大。产业园区的发展呈一个增长非常快的势头。(搜房网)