每一户业主都同意，规划方可更改_新闻台

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　　□于祥华

　　众所周知，房地产项目规划早已明确记入购房合同，一旦合同签订，房地产开发商便与每一位购房者达成了契约关系，更改规划，也就是变更原有合同约定，无疑需要以合同双方达成一致为基本前提。

　　昨日，《佛山日报》报道，禅城一小区内原二期规划住宅突然被告知要更改为商业办公建筑，小区业主联名抗议。为此，该区相关部门举行听证会，并表示将“从符合大多数人的利益出发”，考虑听证代表意见。

　　毋庸讳言，这是一场房地产开发商与小区业主之间的利益博弈。开发商希望通过变更规划获取更为可观的商业利益，而已经花钱购房的业主当然不愿意自身因此利益受损。无论开发商拿出怎样充分的理由为自己辩解，更改规划究竟会不会对小区住宅带来负面影响，与此利益相关的小区业主显然才有给出最终答案的权利。

　　众所周知，房地产项目规划早已明确记入购房合同，一旦合同签订，房地产开发商便与每一位购房者达成了契约关系，更改规划，也就是变更原有合同约定，无疑需要以合同双方达成一致为基本前提。就此法定意义上的合同、契约关系而言，开发商欲将小区原二期规划住宅更改为商业办公建筑，必须征得每一位业主亦即每一位独立的购房合同签订者同意。否则，开放商更改规划的行为不得以任何理由付诸实施！

　　亦如相关职能部门所云，利益博弈中有可能涉及少数人与大多数人的利益问题，也就是说，假如更改规划符合大多数小区业主的利益、征得了大多数小区业主的同意，是不是就合情合理，乃至具备了合法性呢？实际上，很多情形下，“少数服从多数”的简单化原则需要被审慎对待。私权同样神圣不可侵犯，更何况，所谓的“大多数”到底应该是多大范围内的大多数，本身就界限模糊，难以定论。

　　此外，有一些吊诡的是，在禅城相关部门举行的上述听证会上，利益可能受损的小区C区仅有一业主参会，成为听证会上唯一一位反对更改规划的业主代表；其余4名到会业主则均非C区住户，均对规划变更表示赞同。尽管“唯一”的反对者拿出了一份有着C区300多名业主联合签名的陈述词，同时申明自己代表着300多名业主的观点，然而，如是“申明”在听证会程序中能够得到怎样的采纳和认定，恐怕不容乐观。但凡理性、客观的舆论，固然不能“不惮以最大的恶意”妄加揣度猜测，却可善意地提醒，在开发商与业主的利益博弈中，职能部门作为中立的裁判角色，本与利益博弈无关，切忌被利益“绑架”，留下把柄，为人诟病。

　　他山之石，或可攻玉。《广州市城乡规划程序规定》明确指出，房地产项目修改规划，开发商必须取得业主的书面同意。该市规划局负责人对此解读表示，“只要有一户业主不同意，规划局都不会同意开发商修改设计”；“不一定是把绿地改建成房子需要征求意见，就算是更改房子的朝向，也要征求业主意见。”佛山或许尚未针对房地产项目变更规划作出如是的程序性规定，但尊重契约、保护私权的法治精神以及相关的上位法规，同样可以适用，而且理应在有关纠纷的裁断中被适用。