林岩鼎:买房可利用形势变更原则规避降低违约风险_新闻台

第一亚洲商人金银业有限公司信用与法律研究所代表林岩鼎

　　中国经济网北京4月21日讯 2012中国信用4 16高峰论坛暨第八届全国信用体系建设经验交流年会今日在北京开幕，本届论坛主旨为社会诚信建设的中国模式。在探讨中国目前的房地产问题时，第一亚洲商人金银业有限公司信用与法律研究所代表林岩鼎表示，买房可利用形势变更原则规避法律责任，防范违约风险。

　　以下是文字实录：

　　林岩鼎：我们知道任何价格的调控不外乎控制供给和需求。在中国大陆目前房地产调控是从09年政府找开发商谈过，可是接着开盘价一天比一天高，之后从需求着手，到2010年下半年首先是控制首付款的比例。有的开发商卖预售房原本首付款只要10%，后来提高到50%，政府出来说这样不行，不付到50%就不发你登记证，所以这就是政府调控。

　　在我们法学里面，提到和约，有一个可以毁约的就是不可抗力，天灾人祸。如果不是不可抗力的原因也不想履行和约的话，那法学里提出了一条情事变更原则，所以第一波政府更改首付款比例，比如我好不容易跟父母借20万首付款，这时候你跟我说限购令出来了没办法做登记，必须把首付款补足80万，这时候怎么办呢？那开发商说房子也不卖给你了，你交的首付款20万我也没收，因为你违约了。

　　接下来到了2011年上半年控制先从首付款比例开始，然后控制到了谁才有资格买房子。以北京为例，当时出了房地产调控政策的时候，你要买房子第一要有北京户口，或者你在北京交了五年的所得税，如果你买房子的时候交了定金，如果发现我没有北京户口，拿不到房屋所有权证，那怎么办？你找到开发商说我没有办法买了，开发商会说我不退你钱，你违约。2011年和2010年这两个政策，导致北京高院下属的所有法院就受理了5000件这样的案子。假设房子平均我们用最低200万算，假设首付款只交了20万，假设发生了5000件的10倍，那么就有100亿。法学院找我们开会，我当时问了这样的问题，我问请问谁当原告比较多，他们说开发商当被告比较多，开发商把你的首付款没收，然后这个房子还可以继续卖，所以这个东西叫做形势变更原则。

　　现在已经2012年了，目前的趋势是更改首付款比例而违约，我告诉大家应该可以使用形势变更原则，签和约不一定代表我违约了就一定是有法律责任的，其实里面还是有其他的细节可以走的。谢谢大家！

　　其实世界各个先进国家包括我们中国合同法不会说只保护谁。它是市政府还是大企业就受到保护。合同法有说有所谓的强制性法律规范和任意性法律规范。比如你要卖我这个杯子卖5万，我跟你立一个和约，我心甘情愿，你把这个杯子给我。但是5万块买你一只手，这个和约就会是违反公共秩序，这个和约是无效的。可是其实不是这么简单，强制性法律规范有取缔性和效益性，违反这个法律只是能够被政府处以罚金。