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交了首付款未办贷款 开发商能否解除合同

发布时间:2011年04月12日 23:07 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  2007年3月15日,高女士与某房产公司签订 《商品房预售合同》,合同约定,高女士购买该房产公司开发的某小区1单元402室商品房一处,高女士用 “贷款方式付款”,首付款78742元,2007年3月15日支付,二次付款(贷款)160000元,于2007年6月16日前支付,交房日期为2007年9月30日前。双方还约定,“合同一方按照本合同约定向另一方送达任何文件,须用书面形式,且送达地址为本合同所列的另一方地址。”本合同中,高女士所列名的地址系其户籍地“东埠村321号”。

  合同签订后,高女士如约支付了首付款78742元。2007年4月,高女士与开发商协商,称需在该房内放置装饰材料,能否先交付该房钥匙。开发商同意。高女士遂装修该房并入住。入住后,发现房屋存在质量问题,墙面开裂、渗漏、霉变,还有面积缩水等问题。高女士与开发商协商未果,产生争执。之后,第二笔房款贷款手续一直未办,高女士也无法支付第二笔房款。

  2010年1月,开发商向“某小区1单元402室”发出书面通知,要求解除商品房预售合同并返还房屋。随后,开发商将高女士起诉至法院,要求解除合同,返还房屋。

  问:开发商的诉请能否得到法院支持?

  山东中苑律师事务所刘宗华律师:开发商的诉请不能得到法院支持。其一、双方合同合法有效。鉴于高女士已交付首付款,且房屋也实际交付入住,如高女士表示愿意继续履行付款义务,视为该合同具备履行条件,法院不宜判决解除。其二、房款贷款手续需购房者与开发商配合办理,系双方双务行为,除非一方有证据证明另一方不履行配合义务,否则,不能行使解除权。其三、开发商未按合同约定的送达方式送达解除通知,该解除通知不具备法律效力。故,开发商的诉请得不到法院支持。

  山东天正平律师事务所王志召律师:开发商的诉请不能得到法院支持。双方签订的《商品房预售合同》未能达到法定解除或约定解除的条件。开发商要求解除合同的主要理由在于高女士未能如约支付二期房款。根据最高院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。本案中开发商未履行催告高女士按约支付购房款的义务,况且第二笔房款贷款手续未予办理的原因不明,不宜直接解除合同。因此,开发商的诉讼请求不能得到法院支持。

  山东一诺律师事务所张星灿律师:双方签订的《商品房预售合同》是合法有效的。本案中,开发商想要单方解除该合同,需要符合合同签订时约定的解除条件或法定解除条件。从约定解除的角度看,如果合同中有约定因买方迟延支付购房款卖方有权解除的约定,这样开发商可以单方解除合同;从法定解除的角度看,根据《合同法》第94条规定,出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款,经催告后三个月合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除应予支持。所以,本案中开发商未履行催告义务,直接解除合同,其诉讼请求不能得到法院的支持。(记者 邹吉宏)